- 미국에서는 2019년 이후 집값·임대료·모기지 금리가 동시에 오르며, 첫 주택 구매를 준비하던 세대가 소유 시장에서 밀려나고 있음
- 주택 중간 판매가는 2019년 말 이후 거의 30% 상승해 2024년 봄 $420,000에 이르렀고, 30년 고정 모기지 금리는 2020년 약 3%에서 현재 약 7%로 높아짐
- Zillow와 Bankrate 등은 미국 대부분 지역에서 주택을 무리 없이 사려면 연소득 $100,000 초과가 필요하다고 보며, 이는 가구 중간소득 약 $75,000을 크게 웃돎
- New York Federal Reserve 조사에서 임차인 중 언젠가 집을 소유할 것으로 기대하는 비율은 40.1% 로, 2014년 조사 시작 이후 최저치임
- 주거비 부담은 2024년 미국 대선의 경제 불만과 연결되고 있으며, 금리 인하가 늦어지는 동안 공급·임대료·인플레이션 변수가 부담 완화를 어렵게 만들고 있음
2019년 이후 달라진 미국 주택 시장
- Nathan Wilkins는 2019년 어머니와 여동생 집으로 돌아가 주택 구매 자금을 모으려 했지만, 이후 시장은 임대료 상승, 집값 급등, 모기지 금리 급등으로 크게 바뀜
- Utah에서 보험 손해사정사로 일하는 그는 여동생과 함께 이전보다 더 많이 벌고 있지만, 월 $2,500 임대료 때문에 저축 여력이 크지 않음
- 미국 주택 중간 판매가는 2019년 말 이후 거의 30% 뛰어 2024년 봄 $420,000에 도달함
- IMF 기준으로도 미국의 주택 가격 상승 폭은 전 세계 부동산 가치 상승기 중 가장 극적인 사례 중 하나였음
- 미국에서 일반적인 30년 고정 모기지 금리는 2020년 약 3% 에서 현재 약 7% 로 상승함
소득보다 빠르게 오른 주거비
- Zillow와 Bankrate 같은 조사기관은 미국 대부분 지역에서 주택을 무리 없이 사려면 연소득 $100,000 초과가 필요하다고 봄
- 미국 가구 중간소득은 약 $75,000 수준임
- 주택 구매자의 월 납입액은 4년 만에 대략 두 배가 됨
- Megan Holter는 2019년 Texas Austin에서 집을 알아볼 때 은행에서 약 4.75% 의 30년 고정금리를 제시받음
- 팬데믹 이후 건축 자재와 집값이 오르자 구매를 중단했고, 2024년에 6.625% 금리를 받아들인 뒤 Ohio Columbus로 1,200마일 북쪽 이동해 집을 삼
- 더 낮은 비용의 도시를 찾기 위해 스프레드시트를 만들었고, 공공 부문에서 민간 부문으로 직장을 옮기는 선택도 함
임차인과 주택 보유자 모두의 불안
- New York Federal Reserve 조사에서 임차인 중 언젠가 집을 소유할 것으로 기대하는 비율은 40.1% 로, 2014년 이 질문을 시작한 뒤 가장 낮음
- 장기 모기지를 가진 주택 보유자는 즉각적인 금융 충격을 피하고 주택 가치 상승의 이익도 얻지만, 재산세와 보험료 상승, 이사 비용 부담은 커지고 있음
- Harvard Joint Center for Housing Studies에 따르면 전체 가구의 거의 3분의 1이 소득의 3분의 1 이상을 주거비에 씀
- 소득의 3분의 1은 통상 주거비 부담 가능성을 가르는 기준임
- 이 비율은 2015년 이후 가장 높은 수준임
- Harris Poll에서는 미국인의 70% 초과가 주택 시장이 더 나빠질 것으로 봄
- 주거비 문제는 2021년 이후 20% 오른 생활비 전반에 대한 걱정과 맞물려 있음
2024년 대선으로 번진 주거비 불만
- 주거비 부담은 Joe Biden 대통령이 직면한 큰 경제 과제 중 하나임
- 그의 임기 동안 주택 시장 변화가 진행됐고, 전국 여론조사에서 경제 대응 평가는 낮게 나옴
- Donald Trump는 인플레이션 책임을 Biden에게 돌리고 있으며, 주거비를 자주 직접 언급하지는 않지만 “치솟는” 금리를 경제가 잘못된 방향으로 간다는 근거로 강조함
- University of Michigan Ross School of Business의 Brian Connolly는 인플레이션이 최근 몇 년간 Biden에게 정치적 압박이었고, 주거비도 사람들이 재정 압박을 겪는 영역이라고 봄
- 백악관은 최근 주택 구입 부담을 직접 다루려는 제안을 내놓음
- closing costs를 제한하는 규칙
- 첫 주택 구매자를 위한 $10,000 세액공제
- 다만 Biden이 당장 사용할 수 있는 수단은 제한적이며, 이런 조치가 유권자에게 얼마나 반향을 일으킬지는 분명하지 않음
- 2020년 Biden 당선에 기여한 젊은층에서 지지가 특히 약해졌고, 이들은 주택 보유 가능성이 낮으며 주택 구매 부담을 주요 관심사로 볼 가능성이 높음
첫 주택 구매자들의 막힌 선택지
- Florida의 Braiden Dogherty는 제조업에서 일하며 3년 동안 매일 주택을 확인했지만, Orlando 근처 가족 주변에서 감당 가능한 침실 2개짜리 집을 찾지 못하고 있음
- $50,000 상속금, 부채 없음, 괜찮은 일자리가 있어도 주택 구매가 어렵다는 상황임
- 그는 주거비 문제를 특정 정치인이나 정당 하나의 책임으로만 보지는 않지만, 해법이 없어 보이는 상황이 더 넓은 정치적 환멸에 영향을 줬다고 봄
- 11월 대선에서 어떻게 투표할지는 아직 불확실함
금리 인하 기대와 지연
- 주거비 부담에 대한 불만이 커지면서 미국 중앙은행인 연방준비제도(Federal Reserve) 가 금리를 내려야 한다는 압력이 높아짐
- Jerome Powell 의장은 어느 시점에 금리 인하가 가능할 것이라고 말했지만, 2024년 초 인하 기대는 계속 뒤로 밀림
- 4월 인플레이션은 3.4% 수준으로, 연준의 2% 목표를 여전히 웃돌았고 물가 둔화 진전이 멈출 수 있다는 우려가 반영됨
- 1월 이후 모기지 금리는 대체로 더 높아짐
- Boston 지역에서 침실 3개짜리 콘도를 산 Mimi Than은 3월 대출 사전승인 때보다 월 비용이 약 $200 더 늘어남
- 당시 금리를 고정하지 않았고, 4월 대출기관에 다시 갔을 때 제시 금리는 6.5% 에서 6.9% 로 올라 있었음
- 올해 말 금리가 내려가 재융자할 수 있기를 바라며 금리를 계속 확인하고 있음
완화 가능성과 더 어두운 시나리오
- 많은 분석가는 인플레이션이 둔화되면 금리 인하의 길이 열리는 것은 시간문제라고 봄
- 민간 기업 자료에서는 미국 인플레이션 산정에서 큰 비중을 차지하는 임대료 상승이 아파트 공급 증가 속에 팬데믹 때의 빠른 속도에서 식고 있음
- Zillow의 Orphe Divounguy는 임금 상승, 신규 주택 건설 증가, 임대료와 주택 가격 상승 둔화로 구매 부담이 완화될 수 있다고 봄
- 다만 이런 완화가 11월 선거 전에 나타나기는 어렵다고 말함
- 더 어두운 전망도 남아 있음
- 주택 소유에서 밀려난 사람이 늘면 임대료가 예상보다 잘 버티며 인플레이션을 높게 유지할 수 있음
- 모기지 금리가 크게 내려가지 않으면 건설업자가 물러나고, 낮은 금리로 대출받은 주택 보유자가 이사를 포기하면서 공급이 장기적으로 제약될 수 있음
- Braiden Dogherty는 연준이 2008년 금융위기 이후 10년간 금리를 이례적으로 낮게 유지해 현재 위기를 형성하는 데 영향을 줬다고 우려하며, 금리가 오르든 내리든 유지되든 다음 10년은 많은 사람에게 어려울 것으로 봄