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미국, 월가 기관투자자의 단독주택 매입 금지 발표

 (reuters.com)
1P by GN⁺ 2일전 | ★ favorite | 댓글 1개
  • 미국 정부가 대형 기관투자자의 단독주택 매입을 전면 금지할 계획을 발표
  • 이 조치는 월가 투자자들이 주택 시장을 장악하는 현상을 억제하기 위한 목적
  • 단독주택(single-family homes) 을 임대용으로 대량 매입하는 행위를 제한함
  • 정부는 주택 소유 기회를 일반 가구에 확대하려는 의도를 밝힘
  • 이번 결정은 미국 부동산 시장의 구조 변화와 투자 규제 강화의 신호로 평가됨

미국의 단독주택 매입 금지 조치

  • 미국 정부가 대형 기관투자자(Wall Street investors) 의 단독주택 매입을 금지할 계획을 발표
    • 이 조치는 주택 시장 내 기관의 과도한 영향력을 줄이기 위한 목적
    • 단독주택을 대규모로 사들여 임대 수익을 올리는 행태를 제한

정책의 주요 내용

  • 단독주택(single-family homes) 은 개인 또는 가족 단위의 거주용 주택을 의미
  • 이번 금지 조치는 기관투자자들이 신규로 단독주택을 매입하는 행위를 막는 형태
  • 세부 시행 시기나 예외 조항 등은 기사에서 구체적으로 언급되지 않음

정책의 배경과 의의

  • 정부는 일반 가구의 주택 구매 접근성 확대를 목표로 함
  • 기관투자자의 대량 매입이 주택 가격 상승과 임대료 인상을 초래한다는 비판이 존재
  • 이번 조치는 주택 시장의 공정성 회복과 투기 억제를 위한 조치로 해석됨

시장에 미칠 영향

  • 부동산 투자 시장의 구조 변화가 예상됨
  • 개인 구매자 중심의 시장 회복 가능성이 언급됨
  • 기관투자자들은 다른 자산군으로 투자 이동을 검토할 가능성 있음

향후 전망

  • 정책 시행 이후 주택 공급 및 가격 안정 효과가 주목됨
  • 세부 규제안과 시행 일정은 추후 발표 예정
  • 이번 조치는 미국 주택 정책의 방향 전환을 상징하는 조치로 평가됨
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GN⁺ 2일전  [-]
Hacker News 의견들

  • 핵심은 “Wall Street” 임
    미국 주택을 대기업이 대량 매입한다는 오해가 있지만, 실제로는 대부분 개인 투자자들이 투자용으로 구입하는 경우가 많음
    2023년 기사(HousingWire 링크)에서도 대형 기관의 주거용 부동산 투자가 이미 식어가고 있었다고 함
    결국 “BlackRock이 집을 다 사들이는 게 아니라, 당신의 이웃이 그렇다”는 말처럼, 이 논의는 대중의 상상 속 위협을 정치적으로 이용하려는 시도로 보임

    • 문제는 그렇게 단순하지 않음
      기관 투자자들은 시장의 작은 비중을 차지하지만 가격 형성에 막대한 영향력을 행사함
      그들의 자산은 파생상품화되고 투기적 거래로 이어져, 주택 시장에 원치 않는 금융 인센티브를 만들어냄
      이들을 주택 시장에서 분리하면, 부유층의 이해관계로부터 정책을 분리할 수 있음
    • 주택 시장의 건전성을 위해 개인이 임대용으로 가질 수 있는 주택 수에도 상한을 두는 게 필요하다고 생각함
      사람들이 임대 수익이 아니라 다른 경제 활동으로 수입을 얻도록 유도해야 함
    • 해결책으로 두 가지를 제안함
      1. 실거주하지 않는 주택(별장 포함)에 추가 재산세 부과
      2. 첫 주택을 사는 미국 시민에게는 연방 금리 수준의 대출 제공
        지금 내가 사는 콘도를 매입하려면 세금과 이자, HOA 비용 때문에 월 1000달러를 더 내야 함
        결국 부유층과 기업은 일반인보다 훨씬 유리한 조건으로 집을 사는 셈임
    • 지역에 따라 다름
      애틀랜타 사례 기사를 보면, 일부 지역에서는 실제로 법인 소유 주택 비율이 60% 에 달함
    • 내 동네의 등기부를 직접 확인해봤는데, 실제로 BlackRock이나 Blackstone 같은 투자사가 여러 채를 매입했었음
      다만 최근에는 다시 개인 소유로 돌아간 경우가 많음
      아마도 투자사가 매입 후 되팔아 차익을 남긴 듯함

  • 호주 사례를 보면, 대기업의 주택 대량 보유를 막는 토지세 제도가 있어도 부동산 가격은 여전히 세계 최고 수준임
    결국 문제는 공급 부족임
    주택을 싸게 하고 임차인을 보호하려면 공급을 늘리는 것 외에는 답이 없음

    • 호주에서는 주택을 투자 수단으로 여겨온 게 문제임
      공급 확대가 핵심이지만, 세제·도시계획·토지 이용 규제 등 여러 요인이 복합적으로 작용함
      정부가 용기를 내서 소형·고밀도 주택을 늘려야 젊은 세대가 내 집을 가질 수 있을 것임
    • 공급 확대가 필요하지만, 기존 주택 소유자들은 밀집 개발을 원치 않음
      결국 단독주택 중심의 문화가 문제임
      재택근무가 확산되면 해결될 수도 있었지만, 상업용 부동산 손실 때문에 그 기회를 놓쳤음
    • 다주택자에게 누진세를 부과하는 방안도 좋음
      세 번째 주택부터 세율을 점점 높이면 일반인이 수십 채를 사서 임대하는 걸 막을 수 있음
    • 일본은 부동산 가격을 낮게 유지하는 동적 시스템이 있다고 들음
    • 개인이 여러 채를 나눠 가지면 오히려 정치적 영향력이 커짐
      정부가 공급을 인위적으로 제한하는 게 문제이며, 그걸 바꾸지 않으면 아무 의미 없음

  • 최근 Bay Area에서 집을 판 경험상, 집값은 이자율에 직접적으로 연동됨
    2016년에 산 집의 수익률은 10년간 약 8%였지만, 이자 비용을 고려하면 실질 수익은 거의 없음
    결국 부동산은 투자보다는 강제 저축 수단에 가까움
    게다가 낮은 금리로 묶인 사람들이 집을 안 팔아 입문용 주택 부족이 심화됨

  • 개인 명의 대신 자기 소유 LLC를 통해 집을 보유하는 관행이 있는데, 이번 정책이 그걸 막지 않길 바람
    이는 도싱 방지를 위한 개인정보 보호 수단이기 때문임

    • 하지만 나는 개인이나 기업이 부동산 소유를 숨길 권리는 없다고 생각함
      신탁을 쓰더라도, 누가 통제하는지는 공개돼야 함
    • 일부는 상속 절차 회피를 위해 집을 신탁에 넣기도 함
    • 기업이 출장 직원용 숙소나 대학 기숙사처럼 업무 목적으로 주택을 보유하는 경우도 있음
      이런 건 예외로 둬야 함
    • “그럼 Wall Street이 일반인인 척할 허점을 주자는 거냐”라며 반대하는 의견도 있음
    • “그럼 한 채만 소유하게 하면 되지 않겠냐”는 단순한 제안도 있었음

  • 저가 시장에서는 가격 안정에 도움이 되겠지만, 고가 지역에는 영향이 적을 것임
    Bay Area에서는 실거주하지 않는 해외 투자자가 고가 주택을 사들이는 경우가 많음
    실제로 수백만 달러짜리 집이 비어 있고, 학생 한 명만 사는 경우도 봤음

    • 외국인 주택 매입 금지는 이보다 더 실효성 있는 정책이며, 이미 많은 나라가 시행 중임
    • 남부 캘리포니아에서도 비슷함
      외국인 소유 주택이 많아 관리 문제와 임차인 교체 문제가 잦음
      오히려 이런 현상이 Wall Street보다 더 큰 문제로 보임
    • 반대로, 외국인이 세금만 내고 도시 자원을 거의 안 쓰는 건 좋은 일이라는 의견도 있음
    • “그럼 다음은 외국인 금지 정책이겠네?”라는 반응도 있었음

  • 이 정책은 실제로 도움이 될 것이라고 생각함
    Zillow 같은 플랫폼이 기관 투자자에게 정보 우위를 제공해 가격 상승을 유도함
    시장의 유동성을 조금만 건드려도 큰 파급이 생김

    • 하지만 일부 지역(예: Jacksonville, Atlanta)을 제외하면 기관 투자 영향은 미미하다는 반론도 있음
    • “완벽한 해법은 없지만, 그래도 이건 도움이 될 것”이라는 긍정적 의견도 있었음
    • 반대로, 기관이 보유한 주택은 대부분 임대용이라 매각해도 공급량은 그대로라며 효과 없다는 주장도 있음

  • 주택 ‘구매 가능성(affordability)’ 문제는 단순히 임대→자가 전환의 문제가 아님
    핵심은 기회 지역에서의 거주 비용을 낮추는 것임
    ‘내 집 마련’이 절대선이라는 인식 자체가 비용 상승의 원인임

    • 주택을 통한 부 축적은 곧 새로운 세대의 진입 장벽을 의미함

  • REIT 같은 기관은 시장 참여 비율은 낮지만 반복 거래로 시장을 왜곡함
    정책적으로 규모별 구분이 어렵고, 정치적으로는 희생양 만들기로 흐름
    실제로는 REIT와 건설사들이 이미 재고를 쌓아두고 매입을 멈춘 상태라, 이번 조치가 오히려 매수 심리를 자극할 수도 있음
    또한 미국 부동산은 자금 세탁의 통로로 이용돼 왔으며, 근본 개혁이 필요함

  • 토지 가치세(LVT) 가 결국 정답일지도 모름
    이번 조치가 실효성이 없더라도, 주택 구매력 문제를 정치적 중심 의제로 끌어올린 건 긍정적임

    • 하지만 LVT의 실제 적용 방식은 어렵다는 지적도 있음
      세율이 낮으면 투기 버블이 생기고, 높으면 개발이 위축됨
      덴마크의 사례처럼 LVT가 있다고 해서 주택 가격이 낮은 건 아님

  • 결론적으로, 그냥 더 많은 집을 지어야 함
    “JUST BUILD MORE HOMES”

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