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주택 소유의 실제 비용

 (ericturner.dev)
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  • 주택 소유 비용은 모기지 원금에 그치지 않고 대출 수수료, 이자, 보험, 세금, 유지보수, 공과금, 매각 비용까지 포함됨
  • 2011년 매수 때 대출 정산 비용은 주택 가치의 약 3%인 $12,777.92였고, 첫 월 납입액 대부분도 비용으로 잡힘
  • 첫 모기지 납입 $2,329.92 중 원금은 $482.64뿐이었고, 이자·세금·보험·PMI 등 $1,847.28은 순수 비용이었음
  • 유지보수·수리에는 매년 주택 가치의 최소 1% 저축이 권장되며, 지붕·창문·외장재 같은 실제 수리에는 큰돈이 들어감
  • 주택 매수는 오래 보유해 가치 상승이 누적 비용을 넘을 때 타당해지며, 더 넓고 조용한 환경 같은 삶의 질도 함께 고려해야 함

주택 소유 비용의 핵심

  • “임대는 돈을 버리는 것”이라는 표현은 주택 소유의 숨은 비용을 빠뜨린 단순화임
  • 매수와 임대를 비교하려면 모기지 원금뿐 아니라 대출 수수료, 이자, 보험, 세금, 유지보수, 수리, 개선, 공과금, 매각 비용까지 함께 봐야 함
  • 실제 비용은 지역, 주택 상태, 보유 기간, 매수·매도 시점에 따라 크게 달라짐

대출과 월 납입 비용

  • 대출 실행 비용

    • 주택담보대출을 받는 과정 자체가 비싸며, 2011년 초 주택 매수 당시 총 정산 비용은 주택 가치의 약 3% 였음
    • 발급 수수료, 신용보고서, 감정평가, 세금 서비스 수수료, 홍수 관련 수수료, 권리 조사, 변호사 의견, 공증, 권원보험, 등기 수수료, 주세·인지세, 측량, 해충 검사, 하루치 이자, 세금·보험 에스크로, 첫해 보험료 등이 들어감
    • 해당 대출을 받는 데 든 총비용은 $12,777.92였음

  • 모기지 월 납입의 구조

    • 주택담보대출 월 납입은 주로 원금과 이자로 구성됨
    • 원금 상환은 현금과 부채를 함께 줄이므로 순자산을 바꾸지 않아 비용으로 보지 않음
    • 이자는 은행에 지급되는 비용이며 순자산을 낮춤
    • 첫 모기지 납입액의 약 80%는 이자였고, 초기 몇 년 동안 실제 대출 잔액은 크게 줄지 않았음

  • 2011년 첫 월 납입 사례

    • 2011년 1월 첫 모기지 납입액은 총 $2,329.92였음
    • 세부 항목은 원금 $482.64, 이자 $1,299.81, 세금 $389.67, 보험 $44.75, PMI $113.05였음
    • 월 납입액 중 대출 상환에 들어간 비율은 21% 미만이었고, $1,847.28은 순수 비용으로 빠져나감
    • 당시 Baltimore 도심의 전망 좋은 원베드룸 아파트 임대료와 비슷한 수준이어서 매수와 임대의 비교가 단순하지 않았음

  • PMI와 에스크로

    • 충분한 계약금을 내지 못하면 Private Mortgage Insurance(PMI) 를 내야 할 수 있음
    • 당시에는 주택 가격의 20%를 계약금으로 내야 PMI를 피할 수 있었음
    • 주택 지분이 20% 이상이라고 판단되면 PMI 제거를 요청할 수 있고, 은행이 평가 비용을 청구할 수 있음
    • 세금과 보험료는 보통 월 납입액에 포함되어 에스크로로 들어가며, 1년에 한두 번 자동 지급됨
    • 에스크로 추정액이 실제 세금·보험료와 맞지 않으면 월별 초과·부족 조정액이 붙음

  • 현재 월 납입 사례

    • 현재 총 모기지 납입액은 $2,440.48임
    • PMI는 더 이상 내지 않아 월 $113.05가 줄었지만, 세금과 보험료는 계속 올랐음
    • 현재 월별 세금은 $515.50, 보험료는 $111.17, 에스크로 부족분은 $31.36임

보험과 세금

  • 보험

    • 주택 보험은 대출기관이 요구하지만, 대출을 모두 갚은 뒤에도 유지하는 편이 좋음
    • 보험료는 매년 증가함
    • 보험을 유지하려면 지붕 교체 같은 개선 작업을 요구받을 수 있음
    • 현재 주택 보험료는 월 $111.17임

  • 재산세

    • 새로 지은 주택은 과거 기록상의 재산세가 실제 납부액을 반영하지 않을 수 있음
    • 주택 가치가 재평가되면 새 구조물이 포함된 평가액을 기준으로 세금이 부과됨
    • 세금도 매년 오르며, 재산 평가액 증가나 세율 인상을 제한하는 제도가 있는지 확인할 필요가 있음
    • 해당 지역에는 Homestead Tax Credit이라는 제도가 있음
    • 현재 재산세는 월 $515.50임

유지보수와 수리

  • 현재와 미래의 유지보수·수리를 위해 매년 주택 가치의 최소 1% 를 저축하는 것이 일반적으로 권장됨
  • 오래된 주택은 미뤄진 유지보수나 발견되지 않은 수리가 있을 수 있어 더 높은 비율로 저축할 필요가 있음
  • 1983년에 지어진 현재 주택은 오랫동안 임대용으로 쓰였고, 많은 유지보수가 방치되어 있었음
  • 실제 유지보수·수리 비용에는 새는 채광창 교체 $6,566, 새 지붕 $9,390, 새 창문 $10,530, 새 외장재 $21,046, 집에 너무 가까운 나무 제거 $2,800, 폴리부틸렌 수도관 교체 $5,050, 새 배수로 $2,714 등이 포함됨
  • 작은 수리와 관리도 누적되며, 식기세척기 배수 펌프 교체 $95, 수도꼭지 교체 $185, HVAC 제어보드 교체 $65, 마당 관리 연간 약 $500, 외부 지하 계단 난간 수리 $85가 들었음
  • 가능한 작업을 직접 하면 유지보수와 수리 비용을 크게 줄일 수 있음
  • 식기세척기 배수 펌프, 주방 수도꼭지, HVAC 제어보드 교체와 마당 관리는 직접 수행했음

개선 비용

  • 울타리 설치, 창고 설치, 자갈 진입로 포장, 주방·욕실 리모델링 같은 작업은 유지보수·수리와 별개의 개선 비용임
  • 가구, 장식, 가전, 인테리어의 스타일을 자주 맞추려는 성향이라면 개선 비용이 더 자주 발생함
  • 실제 개선 작업에는 방 페인트칠, 걸레받이 몰딩 교체, 손님용 욕실 리모델링, 거실 천장 선풍기 설치, 커튼·블라인드 교체, 주방 수납장 확장과 높이 조정, 주방 조명 추가, 세탁실 배관 재작업, 세탁실 싱크와 수납장 설치, 주방 싱크 교체, 화강암 주방 상판 설치, 데크 신축, 현관 계단 신축, 채광창 차양 설치, 정원 개선 등이 있었음
  • 직접 작업하면 개선 비용도 크게 줄일 수 있음
  • 데크는 약 $15,000에 직접 만들었고, 이는 받은 평균 견적의 약 절반 수준이었음

공과금 상승

  • 주택은 거의 항상 아파트보다 크기 때문에 냉난방에 더 많은 에너지가 필요함
  • 전기 사용량의 약 절반은 냉난방에서 발생하는 것으로 추정됨
  • 요금 인상은 주택 소유자와 임차인 모두에게 영향을 주지만, 더 큰 집을 냉난방할 때 부담이 더 큼
  • 2024년 1월 전기요금은 수수료와 세금을 포함해 kWh당 약 17.3¢ 였음
  • 2026년 5월 마지막 청구서에서는 kWh당 24.7¢ 를 냈고, 2년 만에 전기요금이 42% 상승했음
  • 해당 지역 요금은 부분적으로 경매 절차로 정해지며, 현재 AI 확산을 지원하기 위한 신규 데이터센터 수요의 영향을 받음

매각 비용

  • 대부분의 사람은 집을 영원히 보유하지 않으며, 이사할 때는 주택 가치의 10% 이상을 매각 비용으로 낼 수 있음
  • 2007년 Auburn, WA 주택을 매각할 당시 주택 위기가 커지고 있었지만, 합리적인 가격을 지불할 구매자를 찾았음
  • 해당 주택은 새 집으로 샀고 오래 살지 않았기 때문에 시장에 내놓기 위한 준비 비용은 들지 않았음
  • 실제 매각 비용은 중개 수수료 $17,980.00, 권리 종결 수수료 $626.18, 권원보험 $1,009.66, 송금 수수료 $130.00, 권리 관련 판매세 $11.58, 재양도 수수료 $115.00, 카운티 소비세 $5,932.40, 수도 정산 $37.92, 하수 정산 $135.43, HOA 이전·청구 수수료 $60.00였음
  • 이 주택을 팔기 위해 든 비용은 이사 비용을 제외하고 총 $26,038.17였음
  • 보관, 운송 같은 이사 비용은 별도로 발생함

법률 비용

  • 이웃과 부동산 경계, 나무 같은 문제로 갈등이 생기면 변호사나 측량사를 고용해야 할 수 있음
  • 이런 법률·전문가 비용도 주택 소유의 잠재 비용에 들어감

가치 상승과 보유 기간

  • 주택 가치가 시간이 지나며 오르길 기대하지만, 1991년 이후 주택 가치는 연평균 3.8% 상승했음
  • 이 수치는 보장이 아니며, 매수·매도 시점, 주택 위치 등 여러 조건에 따라 달라짐
  • Auburn, WA 주택은 $321,000에 사서 몇 년 뒤 $333,000에 팔았음
  • 매수·매도 비용을 모두 고려하면 이 주택에서는 아파트를 임대했을 때보다 더 많은 돈을 잃었을 가능성이 있음
  • 현재 주택은 2011년에 $420,000에 샀고, Zillow의 현재 추정 가치는 $757,000임
  • 유지보수, 수리, 개선에 많은 돈을 넣었지만, 매각 시점의 가치 상승분은 투입 비용을 확실히 초과할 것으로 보임
  • 주택에 충분히 오래 거주해 가치 상승분이 비용을 넘어서도록 계획해야 함

매수 여부 판단

  • 괜찮은 지역의 괜찮은 주택을 사고 오래 살 계획이라면 주택 매수가 타당할 수 있음
  • 재무적 장단점 외에도 삶의 질을 고려해야 함
  • 적절한 위치의 주택은 더 넓은 공간과 더 조용한 환경이라는 큰 장점을 제공함

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Hacker News 의견들

  • 재정 비용보다도 주택 소유가 잡아먹는 시간에 놀랐음
    지난 몇 년 동안 집 관리와 프로젝트가 거의 매주 주말 대부분을 차지했고, 보통 빌려 살던 곳보다 넓은 집을 산 탓에 청소·유지·고장 가능성이 모두 늘어남
    가장 큰 차이는 유지보수 책임자가 전적으로 나라는 점임. 모든 문제를 한 번에 맡길 사람이 없고, 정기 점검을 챙기고 직접 고치는 법을 배우는 데 시간이 많이 듦
    돈을 내고 맡기려 해도 업체를 조사하고 견적을 조율하고 일정을 잡아야 하며, 제대로 하는지 판단할 정도로는 내가 배워야 함. 결국 주택 소유는 재정 선택이라기보다 생활방식 선택에 가까움

    • 그런 사람을 실제로 찾을 수는 있음. 내 집주인에게는 건물 구조를 다 알고 절반은 직접 고친 듯한 노련한 수리공이 있음
      배관, 전기, 조경, 가전 설치, 페인트, 석고보드, 지붕까지 혼자 하거나 비슷한 베테랑들을 데려옴
      필요한 건 시공사가 아니라 이런 만능 수리공이고, 찾기 쉽지는 않겠지만 분명 존재함
    • 집을 산다고 해서 매주 주말을 전부 잡아먹지는 않음. 수리해야 하는 집을 산 게 아니라면 그 정도는 아닐 듯함
      솔직히 그렇게 자주 손을 대고 있다면 집 꾸미기 자체를 꽤 즐기는 쪽처럼 보임
    • 2019년에 산 이후로 집 관련 일이 생겼다 없어졌다 하긴 하지만 매주 주말 수준은 전혀 아님
      어떤 일들이 그렇게 많은 시간을 차지하는지 궁금함
    • 그래서 평생 임차를 선호함. 나는 한곳에 2~5년 이상 사는 걸 못 견디는 게 더 큰 이유지만, 이사할 때마다 위험한 포지션을 비싸게 정리하고 거래 비용을 잔뜩 내야 하는 마찰을 이해하기 어렵다
      콘도 소유만으로도 내 “베어메탈”을 소유하고 싶지 않다는 걸 깨달았고, 주거를 일종의 클라우드 서비스처럼 봄. 운영 문제를 남의 일로 만들고, 자본적 지출로 떠안을 자산을 소유·청산하는 부담에서 벗어나는 데 돈을 내는 셈임
      지붕 재시공이나 페인트칠 견적을 받는 일의 1/60도 생각할 시간이 없고, 시간이 있어도 그렇게 쓰느니 손톱을 뽑는 게 낫겠다는 느낌임
      다만 모기지 이자 공제는 그립다. 자산 지분을 쌓고 싶지는 않았고 2008년 폭락 때 지분이 더 많았다면 손실도 더 컸겠지만, 고금리 대출 덕분에 주거비 대부분이 세금 공제 대상이었던 건 좋았음
      그래도 이건 대침체 회고담이 아니라, 콘도조차 최선의 시기에도 너무 많은 일과 인지 대역폭을 빼앗는다는 얘기임. 단독주택의 구조·조경 문제의 10분의 1 수준인데도 그렇다
    • 시간 문제에 완전히 동의함. “이제 시간 잡아먹는 단계는 지났다”고 믿을 때마다 나중에 뭔가 고장 나거나, 존재조차 몰랐던 유지보수 항목을 알게 되며 다시 맞음
      이런 일을 꾸준히 배우고 처리하는 사람들을 정말 존경하게 됐고, 그만큼 어렵다

  • 주택 소유의 이점은 거의 항상 재정적이라기보다 심리적임
    계약금과 모기지에 쓸 돈을 임대료를 낸 뒤 투자하면 대체로 비슷한 위치에 도달함
    다만 대부분의 시간을 보내는 공간을 훨씬 더 통제할 수 있고, 마음대로 바꿀 수 있으며, 임대료 인상이나 집주인 입주 같은 임차인의 걱정을 덜 수 있음
    아이가 있다면 “집”과 장소에 대한 감각도 생김. 하지만 재정적 이유만으로 사지는 않는 게 좋음

    • 그렇게 보는 건 맞지 않음. 현금으로 한 번에 살 수 있다면 부동산은 이미 포트폴리오가 크고 분산이나 인플레이션 헤지가 필요한 경우가 아니면 그다지 좋은 투자가 아닐 수 있음
      하지만 집을 사는 진짜 가치는 레버리지에 있음. 대부분의 사람은 은행에서 50만 달러를 무담보로 빌릴 수 없지만, 주택 구입은 이해된 대출 목적이라 비교적 쉽게 큰돈을 빌릴 수 있음
      대다수에게 주택 구입은 차입을 통해 의미 있는 레버리지를 얻는 유일한 방법임
    • 통제의 이점은 심리적인 데서 끝나지 않고 실제 금전 비용으로 이어질 수 있음
      집을 소유하면 집주인이 반려동물 정책을 바꿨다며 나가라고 하거나, 살던 집을 팔아 새 구매자가 임대를 원하지 않는다고 갑자기 이사하라고 할 수 없음
      두 일 모두 약 한 달 안에 새집을 찾아 이사해야 하는 식으로 겪었고, 예상치 못한 큰 비용이 들었음
    • 소유 주택 이웃들은 자기 행동의 장기적 영향을 신경 쓰고, 주변 환경 계획을 신경 쓰며, 오래 머물 계획을 세우는 편임
      이게 주택 구입의 심리적 이점에서 큰 부분을 차지함
      특히 콘도처럼 거주자가 소유한 형태에도 적용되고, 임대 아파트와 대비됨
    • 대체로 맞음. 자유시장은 소유와 임차 사이의 차이를 어느 정도 차익거래로 없앰
      숨은 요인은 주택 지분에 묶인 돈이 투자되지 못하는 기회비용임. 집에 40만 달러가 묶여 있고 주식시장이 물가상승률보다 6% 더 수익을 낸다면, 이자 기준 기회비용은 월 2천 달러라 임대료와 비슷함
      미국에서는 실거주자에게 모기지 이자와 매도 시 양도차익 비과세 같은 세제 이점이 있음
      물론 가격 상승과 레버리지로 이익을 볼 수 있지만 반대도 가능함. 내가 사는 지역도 계속 오를 줄 알았는데 4년째 추정 가치가 제자리임
    • 우리 가구 소득은 30만 달러이고, 남부 캘리포니아에서 실수령의 50%가 모기지로 나가는 집을 사는 큰 위험을 감수했음
      1년 만에 매달 네 번의 급여 중 두 번을 저축하던 상태에서 두 번을 모기지로 넣는 상태가 됨
      아이가 하나 있고 최소 10년은 머물 계획이며, 학군이 좋고 날씨·야외활동·문화 다양성·할 일·국제공항 접근성·친구와 가족까지 삶의 질이 훌륭함
      나에게 가장 중요했던 건 40세라 소득이 정체될 가능성이 크다는 점임. 임차가 좋은 조언일 수 있지만 5~10년 뒤에는 여기서 임대료도 감당하기 어렵고, 구입은 더더욱 어려울 수 있음
      반면 지금 재융자를 하면 모기지를 예전 임대료 수준으로 낮출 수 있고, 10~15년 뒤에는 앞서 말한 장점이 있는 곳에서 모기지 없이 살 수 있음

  • 재정 외에도 표면적 변경을 넘는 수정을 할 수 있고, 몇 년간 큰 임대료 인상 걱정 없이 예측 가능한 주거비를 낸다는 심리적 효과가 큼
    욕실을 원하는 대로 다시 만들고, 주방을 리모델링하고, 벽에 패널을 붙이고, 콘센트가 부족한 방에 추가했음
    아파트였다면 매년 임대료가 오르며 내가 그 집을 좋아한다는 사실을 이용당할 수 있어서 하지 않았을 일들임. 구입 이후 집값은 50% 올랐음

    • 반대로 대부분의 문제를 걱정하지 않아도 되는 심리적 이점도 있음. 싱크대가 고장 나면 집주인에게 고치라고 하고, 지붕이 새도 집주인에게 맡기면 됨
      갑자기 2만 달러 수리비가 튀어나오는 일은 없음
      취향대로 꾸미는 건 좋지만, 리모델링할 때 “어차피 인건비가 크니 더 좋은 마감재를 쓰자”가 되고, 주방만 좋을 수 없으니 바닥도 바꾸며, 3만 달러짜리 개선이 금방 15만 달러가 되는 단점도 있음
    • 우리는 뒷마당 울타리를 확장하고 있음
      다만 주차 공간을 없애는 일이라 집값에는 오히려 마이너스일 가능성이 큼. 그래도 차가 없고 두 대는 더더욱 없으니 우리에겐 맞는 프로젝트임
      많은 사람들이 나중에 팔 때 가치를 걱정해서 자기 집을 개인화하기 두려워하는 것 같음
    • 주말에 여자친구에게 이렇게 말했음. “내 집이면 멀쩡한 걸 부수는 같은 비합리적 선택도 할 수 있어”
      여자친구는 “그러면 그냥 임대해야 할 것 같은데?”라고 했음
    • 나라에 따라 다르지만 영국에서 임차는 최근 변화 이후에도 꽤 불안정함
      집주인이 몇 달 통보로 내보낼 수 있고, 정기 점검을 요구할 수 있으며, 내가 정말 동의하지 않아도 “수리”하겠다며 작업자를 보낼 수 있음
      욕실을 절대 리모델링하지 않더라도 집주인이 귀찮게 하지 않는 안정성과 사생활은 충분히 값어치가 있음
    • 임차인을 급격한 연간 인상으로부터 보호하는 곳에서 사는 임차인 입장에서는, 설득력 있는 안정감은 퇴거 위험을 집을 잃을 위험으로 바꾸는 정도라고 봄
      집 수리를 취미로 하는 사람이나 목수, 자동차를 만지는 사람에게는 집을 고칠 수 있다는 차이가 매우 매력적일 수 있지만, 그 관점으로 주택 소유를 보면 이상하게 느껴짐
      콘도나 타운하우스, 듀플렉스는 그런 식의 커스터마이징 면적을 많이 주지 않을 것 같고, 우리 도시에서 외벽 페인트칠처럼 흔한 일을 할 수 있는 권리는 250만 캐나다달러짜리 집 정도부터 시작함
      새 타운홈보다 100만, 소박한 콘도보다 150만, 충분한 크기의 임대보다 모기지만 월 1만 달러 더 드는 수준임
      이건 임대할 수 있는 곳이 훨씬 작고, 외부를 바꿀 수 있는 최소 단위의 집이 워낙 비싸기 때문이기도 함
      그런 구도는 계급 격차가 얼마나 디스토피아적인지 보여줌. 집을 칠하는 데 관심은 없지만, 관심이 있어도 나는 못 할 것이고, 할 수 있는 돈이 있어도 그 정도를 가상의 페인트 가능성에 쓰려면 상상력이 부족해야 할 것 같음
      어떤 사람은 “집”의 개념을 가장 중시해서 살 수 있는 곳으로 이사하겠지만, 나는 벽을 뜯고 고치는 것보다 더 중요한 것들이 많아 원하는 곳에서 계속 임대하는 게 너무 명확함

  • 캐나다 포트폴리오 매니저이자 개인 재무 영상과 팟캐스트를 하는 Ben Felix는 몇 년 전부터 임차와 구입이 재정적으로는 자주 비슷하니 비재정적 이유로 결정해야 한다고 말해 왔음
    최근 2026년 영상: https://www.youtube.com/watch?v=aU7v87EhDBI
    2025a: https://www.youtube.com/watch?v=j4H9LL7A-nQ
    2025b: https://www.youtube.com/watch?v=lBG-g1CKfgs
    2021: https://www.youtube.com/watch?v=q9Golcxjpi8
    2019: https://www.youtube.com/watch?v=Uwl3-jBNEd4
    2019년 영상은 편리한 5% 경험칙을 다룸. 주택 구매가의 5%보다 연 임대료가 낮으면 계속 임대하며 차액을 투자하는 쪽이 숫자로 유리하고, 임대료가 더 높으면 사는 쪽이 유리할 가능성이 큼
    그가 일하는 회사가 숫자를 검토하는 도구도 만들었음: https://research-tools.pwlcapital.com/research/rent-vs-buy

    • 완전히 효율적인 시장이라면 예상되는 결과임. 주택 시장에는 비효율이 꽤 있을 가능성이 높지만 지역별로 다를 테니, 사람들은 자기 지역의 임대료와 매매가를 비교해야 함
    • 낮게 사서 높게 팔 수 있다면 가치가 있음. 특히 낮은 모기지 금리를 고정할 수 있는 시점에 살 수 있다면 더 그렇다
      금리가 6% 이상이면 계약금을 주식시장에 넣고 임대하는 편이 나을 수도 있음
      팔 때 회수할 수 있다고 생각하면 집을 개선하는 데 돈 쓰는 기분도 좋아지고, 그동안 더 쾌적한 곳에서 살 수 있음
    • 5% 규칙은 연간 총임대료 기준인지 궁금함

  • 반대로 임차에도 숨은 비용과 덜 숨은 비용이 있음
    가장 큰 건 임차에 따라오는 본질적 불안정성임. 임대료 인상 때문이든 집주인이 조카에게 주고 싶어서든, 얼마나 더 살 수 있을지 알 수 없음
    매년 집 구하기와 이사의 지옥을 다시 겪을 수 있다는 낮은 수준의 스트레스가 계속되는 건 끔찍함
    유지보수 비용이 있더라도 월 납부액이 거의 고정된 모기지가 훨씬 낫고, 더 예측 가능해서 다른 일에 쓸 정신적 여유를 돌려줌

    • 그 주장에는 반대함. 소유가 훨씬 낫다고 확신하지 못하겠고, 적어도 지난 몇 년 사이에 샀다면 임차만큼 나쁘거나 더 나쁠 수 있음
      2023년에 집을 샀는데 이후 HOA 비용은 두 배, 보험료는 거의 세 배가 됐고, 재산세는 약 1천 달러 올랐음
      주택 소유 비용이 월소득의 35%에서 45%가 됐고, 최근 몇 년에 샀다면 소유는 명백히 부채성 부담에 가까웠음
    • 모기지가 있든 없든 집을 사는 건 확실히 인플레이션 헤지임
      60대 형제자매 둘이 임대 중인데, 임대료가 사회보장연금보다 훨씬 빠르게 오르고 있음
      둘 다 현재 월세가 사회보장연금보다 약 300달러 높고, 식비·공과금·기타 비용까지 더해 얼마 안 되는 저축을 빠르게 소진하고 있음
    • 영국에서는 적어도 임차인이 다른 나라의 재산세와 유사한 카운슬세를 내는 경우가 흔함
      다른 곳에서도 이런 비용은 임대료에 전가될 가능성이 큼
      그렇다고 해도 임차를 저렴하고 안전하게 만드는 법적·재정적 구조는 충분히 가능함
      특히 임대 시장 압력이 미친 수준인 서구권에서는 정부가 최후의 주택 건설자이자 집주인 역할을 해야 함. 공급을 유지하고 가격과 위험을 낮추기 때문임
      몇 세대가 주택 시장을 투자처로 붙들고 있었고, 그 결과 수요 압박이 생겨 가격이 인위적으로 부풀고 사회를 질식시키고 갈라놓고 있음
      임대가 저렴하고 안전하며 훨씬 더 공정한 사회의 일부라면 기꺼이 평생 임대하며 살 수 있음
    • 나는 특이한 위험이 적어서 기업 임대를 선호함. 지루할 정도로 세입자를 같은 곳에 오래 붙잡아둘 강한 유인이 있기 때문임
      소유 비용도 시간이 지나며 확실히 증가함. 모기지 납부액은 총비용의 일부일 뿐이고, 갑작스러운 2만 달러 지출 위험도 실제로 존재함
      소유는 책임과 위험의 표면적이 훨씬 커서 임차보다 덜 예측 가능함
    • 이건 보편적으로 참은 아님. 내 임대차 계약은 무기한이고, 소유자가 바뀌어도 계속 살고 있음
      이웃은 같은 아파트를 거의 50년 동안 임대해 왔음
      당신을 신경 쓰고 제대로 된 권리를 보장하는 더 나은 정부를 뽑아야 함

  • “임대는 돈을 버리는 것”이라는 말이 있지만, 집주인이 자선사업을 한다고 생각하지 않는 이상 임대료 일부는 집주인의 이익으로 가고, 일부는 ‘나쁜 세입자’ 비용을 메우는 데 쓰임
    임차인은 집을 개선할 유인이 없거나 아예 허용되지 않는 경우가 많음
    반면 소유하면 현대적인 주방, 창고, 새 세탁기 같은 것들이 지금의 삶을 좋게 만들 뿐 아니라 집값에도 어느 정도 보탬이 될 가능성이 있음
    물론 어떤 이유로 방을 네온 핑크로 칠하고 싶다면 가치 상승을 무시할 자유도 있음

    • 은행도 자선사업이 아니고 모기지를 팔아 이익을 낸다는 같은 주장을 할 수 있음. 둘 다 사실이지만 임차와 구입 중 무엇이 나은지 판단하는 데 유용한 지표는 아님
      마찬가지로 내가 내는 이자는 은행이 나쁜 채무자 위험을 보장받는 비용이고, 나는 그런 사람이 아닐 거라고 가정함
      임차 중에도 생활 여건을 개선할 방법은 많음. 새 주방이나 욕실을 원하면 그런 곳으로 이사하면 됨
      임차는 범죄, 소음, 건물 편의시설 같은 조건이 나빠질 때 떠날 자유도 줌
    • 많은 곳에서 집주인은 임대료로 집 관련 비용과 대출 이자를 맞추는 손익분기를 목표로 하는 것 같음
      이익은 자본이득에서 나오고, 임대료가 이자를 덮으니 적은 자본으로 계속 집을 사며 수요를 만들고, 그 수요가 집값을 올려 이익을 주는 구조임
      이건 사람들이 시장에서 밀려나 집값이 조금 떨어질 때까지는 잘 작동함. 그 뒤에는 빚은 많고 집값은 낮아져 파산하고, 정말 부유한 사람이 할인된 가격으로 집들을 주워 감
      적어도 그 부자가 “부동산 시장에서 부자 되는 법” 책을 팔아 부자가 된 사람은 아니길 바랄 수 있음
    • 단독주택을 임대하는 경우라면 맞지만, 대부분이 임대하는 건 아파트라는 점을 잘 다루지 않는 것 같음
      아파트는 운영비가 훨씬 낮음
      주택 구입과 주택 임대 비교는 공정하지만, “돈을 버리는 걸 멈추고 싶다”는 이유로 아파트 임차를 그만두고 집을 산 사람들을 여럿 봤음
      적절한 아파트를 임대하는 것보다 주택 소유가 실제로 더 비싸다는 점을 무시한 셈임
      물론 주택 소유의 장점은 많지만, 그 장점들이 작지만 의미 있는 일부 구입 결정을 정당화할 만큼 충분한지는 의문임
    • 시장 동학 때문에 “모기지 일부가 집주인 이익으로 간다”는 말은 항상 참이 아님
      어떤 집주인의 모기지가 월 4천 달러인데 4천5백 달러에 내놨다가 세입자를 못 구하면, 오래 버티지 못하고 가격을 내려야 함
      실제로는 주변 물건이 월 5천 달러에 임대되니 그 가격에 내놓는 경우가 많지만, 지역 공급이 늘거나 수요가 줄면 가격은 집주인의 모기지 비용 아래로 내려갈 수 있음
      월 3천5백 달러라도 받는 게 0달러보다 낫기 때문임
    • 현대식 주방이나 창고, 새 세탁기가 삶을 개선하고 집값도 올릴 수는 있지만, 보통 들인 돈보다 훨씬 적게 반영된다는 점을 조심해야 함
      우리 집은 바로 옆집보다 2만5천 파운드 비싸게 샀는데, 두 집은 거의 같은 형태이고 4개월 차이로 팔렸음
      우리 집은 주방이 새로 되어 있고, 낡은 창문이 모두 이중창으로 바뀌었고, 차고가 홈오피스로 개조되는 등 많이 현대화되어 있었음. 이걸 전부 2만5천 파운드로 할 수는 없음
      집값을 올리긴 하지만 투입액보다 적게 오른다는 게 내 이해임
      나는 공사판에서 살거나 시공사를 상대하는 걸 싫어해서 누가 이미 확장이나 다락 개조를 해놨다면 프리미엄을 낼 텐데, 사람들은 어느 정도 “자기 방식”으로 되길 원하는 듯함

  • 나는 원래 DIY형이고 건설 경험도 있어 즐기는 편이라, 야외 공간이 더 필요해 교외 막다른 길의 집에서 더 시골에 가까운 10에이커 부지의 오래된 고급 주택으로 이사했음
    시간이 걸려도 직접 고쳐 나갈 수 있다고 생각했고, 아이들도 사는 곳에 손을 들이는 경험을 하길 원했음
    하지만 규모를 잘못 판단했음. 0.5에이커에서 10에이커로 가니 예전 집과 부지 유지에 쓰던 시간이 전부 자연이라는 한 바구니로 들어감
    잔디, 초지, 산책로, 수목 경계마다 제각기 다른 일정으로 깎아야 하고, 나무는 죽고 쓰러지고 걸림. 덤불과 침입종을 뽑고 태우는 양도 큼
    “차도는 교체해야겠네”라고 생각했는데, 아스팔트 차도가 1천 피트라 견적이 고급차 가격대임. 관개는 12구역이고 수리와 겨울 준비가 필요함
    정화조도 시한폭탄이라 망가지면 다섯 자리 금액이 들고, 적절한 예비 위치가 없으면 엔지니어링 시스템으로 비용이 3배쯤 됨
    이 시간을 빼고 남는 게 집 개선에 쓸 수 있는 시간임. 지금도 깊이 들어와 있고 즐기는 부분도 많지만, 구입 전의 나에게 말할 수 있다면 규모 차이가 엄청나며, 특히 넓은 땅이 딸린 수리할 집을 고를 때 기본 유지보수 시간을 반드시 고려하라고 조언하겠음

    • 기대치에 크게 달린 일임. 차도는 자갈길로 두고, 집 근처만 깎고, 12구역 관개 대신 하드스케이프를 쓰면 됨
      전체 부지를 도시의 작은 필지처럼 깔끔하게 관리하려 하면 일이 엄청나게 많아짐
      우리는 집 주변만 관리하고 나머지는 그냥 참나무 숲으로 둠. 자연처럼 보이는 이유는 실제로 자연이기 때문임
    • HOA에 사는 게 아니라면 전체 땅을 관리할 실질적 가치나 용도가 별로 없음
      그냥 자라게 두거나 조경업자를 1년에 몇 번 불러 다듬게 하면 됨. 관개는 잊어도 됨
    • 인정하기 싫겠지만 그건 상당 부분 자기부과적인 일임
      새 차도가 꼭 필요하지 않고, 10에이커를 전부 관리할 필요도 없음. 예전처럼 반 에이커만 관리하고 나머지는 숲이나 자라려는 것에 맡기면 됨
      덤불 관리를 돕도록 염소와 닭을 들이거나, 염소와 닭을 키우는 사람에게 땅을 빌려줄 수도 있음
    • 정화조가 망가지면 다섯 자리 비용이 든다고 해도, 수명 전체로 보면 내가 내는 도시 하수도 요금보다 적음
      다만 내 정화조가 고장 나면 도시 시스템에 연결할 텐데, 받은 견적은 새 정화조 비용과 비슷했음
    • 우리도 최근 몇 년 안에 비슷하게 0.25에이커에서 25에이커 이상으로 옮겼고, 쉬는 계절이 없음
      우리 기후에서는 관개를 포기하면 식물이 그냥 죽고, 물 주는 일만 전업이 될 수 있음
      10년 전 작은 과일나무 5그루에 그물 치는 일이나 조경 비용을 귀찮아하던 나에게 돌아가, 그때의 규모와 비용을 감사히 여기라고 말하고 싶음
      지금은 포도밭 그물 1킬로미터, 수백 그루의 나무와 덩굴 가지치기 등을 다루고 있음. 그때 그물을 전부 바꾸면 200달러였지만 지금은 5천 달러 이상임
      그래도 포기하고 싶지는 않음

  • 매년 집 전체 가치의 1~3% 를 수리비로 따로 떼어두라고 권장됨
    대부분은 그렇게 하지 않고, 많은 집이 그래서 천천히 가치가 하락함. 잠재적 세대 자산을 망치는 빠른 길임
    집 수리 문제는 한꺼번에 몰려오는 경향도 있음. 몇 년간 아무 일 없어 방심하다가 갑자기 큰 문제가 세 개 생기는 식임
    올해만 벌써 무작위 지출이 거의 1만 달러 발생했고, HVAC 수명을 보면 내년에도 큰 비용이 더 있을 것 같음
    근처에 있다면 공구 도서관에 가입하는 게 좋음. 일회성 작업용 특수 공구를 사는 것보다 크게 절약되고, 훌륭한 지역사회 자원임
    직접 할 줄 알아도 믿을 만한 수리공을 찾아두는 게 좋음. 가능하면 문 코드까지 맡길 수 있는 사람이어야, 여행 중 이웃이 물이 흐른다고 알려왔을 때 바로 부를 수 있음

    • 내 경험으로는 관리 부족이 실제 가치에 그렇게 큰 영향을 주지 않음
      많은 곳에서는 가격의 대부분이 토지 가치이고, 사람들은 구조물 상태를 기준으로 가치를 매기는 데 덜 관심 있어 보임
      매도 기간에는 영향을 줄 수 있지만 그 정도 같음. 에스크로 중 일부 수리비 크레딧이 제시될 수는 있어도 금액이 부족하거나, 판매자가 그냥 거절하는 경우가 많음
    • 캐나다의 반은퇴 개인 재무 칼럼니스트 Rob Carrick은 주택 소유가 강제 저축 계획이라기보다 강제 지출 계획에 가깝다고 봤음
      https://www.instagram.com/reel/DWG223bPjvf/
      https://thewealthybarber.com/video/owning-a-home-is-so-expen...
      The Wealthy Barber 팟캐스트 전체 인터뷰: https://www.youtube.com/watch?v=V8OwBbm5OXc
    • 한 친구가 흥미로운 얘기를 했음. 둘 다 자신을 위해 좋은 물건에 돈 쓰는 걸 어려워했음. 더 좋은 헤드폰이 꼭 필요한가, 이걸 정말 사야 하나 하며 결국 아무 재미있는 것도 사지 않는 식임
      직관적이지 않은 해결책은 재미와 헛짓 예산을 만들어 반년마다 반드시 쓰게 하거나, 1년 동안 어떻게 쓸지 의식적으로 계획하는 것임
      예산을 잘 잡으면 해가 되지 않으면서 삶을 더 낫게 만들도록 강제함
      소유한 집의 유지보수도 비슷해 보임. 진짜 큰일에 대비한 저축도 필요하지만, 계속 손볼 예산도 쌓아야 함
      6개월치 일상 유지보수 예산이 모였다면, 엉망이 되기 전에 무엇에 능동적으로 쓸지 정해야 함
    • 지난 몇 년간 우리도 이런 식이었음
      2024년 가을에는 앞벽 보강을 위해 별 모양 볼트[1]를 설치해야 했고 2만4천 달러가 들었음
      2025년 봄에는 마감된 지하실이 침수되어 프렌치 드레인을 설치하고 지하실을 복구하는 데 1만8천 달러가 들었음
      지붕 누수 대응을 위한 지속적 수리에도 8천 달러가 들었음
      끝나지 않는 대형 수리의 흐름 같고, 그 돈은 HVAC 업그레이드나 미니 스플릿 설치, 단열 보강, 주방 업그레이드처럼 실제로 집값을 올릴 개선에 쓸 수 있었던 돈임
      지금은 팔 때 손해 보지 않게 수리가 버텨주길 바랄 뿐임
      [1] https://99percentinvisible.org/article/tying-architecture-to...
    • 가능하다면 이전에 임대하던 곳보다 생활비가 한두 단계 낮은 지역에서 모기지를 얻는 게 요령임
      원격근무가 퍼졌을 때 가장 쉬웠지만, 지금도 끈기 있게 찾으면 가능함
      그러면 주거비가 매우 싸게 느껴지고, 돈을 붙잡는 데 심각한 문제가 없는 한 저축과 수리 예비비가 빠르게 쌓임

  • 지금 임대료가 몇 달 뒤에도 같으리라는 보장은 없음
    선호 지역의 아파트를 임대하는 건 같은 지역의 집을 소유하는 것보다 훨씬 쉽지만, 임대료는 매우 큼
    외곽의 집을 소유하는 것과 비슷하거나 더 나쁠 수 있음
    집주인 운도 크게 갈리고, 임대료가 짧은 통보로 크게 오를 수 있음
    집주인이 건물을 팔아 관리가 바뀌거나 다른 용도로 전환되면 다른 아파트를 찾아야 함
    갑자기 불쾌한 이웃이 생길 수도 있고, 집에서도 가능한 일이지만 아파트에서는 물리적 거리가 더 가까움
    큰 개를 키우고 싶어도 허용되지 않을 수 있고, 아이가 놀 마당도 없고, 닭을 키울 수도 없으며, 추가 냉방·에어컨·히트펌프 설치도 대개 불가능함
    이런 것들이 반대 논리를 완전히 무효화하지는 않지만, 임차와 소유는 그렇게 흑백으로 나뉘지 않음

    • 임차와 소유 논쟁에는 이런 얘기가 자주 들어가지만, 집을 임대할 수도 있고 아파트를 살 수도 있음

  • 소유의 큰 장점 하나는 매달 돈을 가치 상승 가능성이 있는 자산에 강제로 넣게 된다는 점임
    다만 S&P 500에 꾸준히 정액 투자하는 사람을 이기지는 못할 가능성이 큼

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