- 팬데믹 이후 원격근무와 도심 보행량 감소가 맞물리며 빈 오피스가 늘었고, 뉴욕은 주거 부족까지 겹쳐 사무실을 아파트로 바꾸는 해법이 주목받고 있음
- Nathan Berman의 Metro Loft Management는 1997년 이후 Manhattan 오피스 타워 8곳을 임대 아파트로 전환해 약 5,000가구를 공급했고, Pfizer의 옛 East 42nd Street 본사도 약 1,500가구로 바꿀 예정임
- 미국 52개 대도시의 도심 보행량은 2019년 이후 평균 26% 감소했고, 뉴욕도 최근 3년간 오피스의 약 22%인 1억 제곱피트가 비어 있는 반면 아파트 공실률은 1.4%까지 낮아짐
- 55 Broad Street 프로젝트는 1967년 지어진 30층 오피스 타워를 571가구로 바꾸며, 엘리베이터 축소, 기계층의 주거층 전환, 창문 없는 공간의 홈오피스화, 지하 편의시설 확충으로 공간을 다시 짬
- 전환은 공실과 탄소 배출을 줄일 수 있지만 전체 오피스 면적을 흡수하기엔 한계가 있고, FiDi는 인구가 3만 명 이상으로 늘었어도 임시 거주와 폐쇄적 편의시설 문제가 남아 있음
기존 오피스 타워를 쪼개는 개발 방식
- Nathan Berman은 뉴욕시 부동산 개발자로, 새 건물을 처음부터 짓기보다 기존 건물 전환에 집중함
- 2017년에는 Tribeca의 1883년 창고·제본소였던 443 Greenwich Street를 고급 콘도로 바꿨고, Harry Styles와 Jake Gyllenhaal도 그곳에 아파트를 소유함
- Berman이 더 흥미를 느끼는 영역은 낡은 대형 오피스 타워를 원룸·투룸 중심의 임대 아파트 단지로 나누는 일임
- Metro Loft Management는 1997년 이후 Manhattan 오피스 타워 8곳을 임대 아파트로 전환해 약 5,000가구를 공급함
- Pfizer의 옛 East 42nd Street 본사는 약 1,500가구로 재구성될 예정이며, 미국에서 지금까지 가장 큰 전환 프로젝트임
- 건축가 Avinash Malhotra는 한 오피스 타워가 호텔처럼 수백 개의 작은 유닛으로 쪼개질 수 있다며, 이 작업을 “부자를 위한 슬럼”이라고 농담함
오피스 공실과 주거난이 만나는 지점
- 코로나19 이후 화이트칼라 노동자 사이에서 원격근무 선호가 커졌고, 사무실 복귀가 가능해진 뒤에도 많은 직원이 원격근무를 택함
- 미국 전역의 오피스는 약 50%만 차 있으며, 2019년 이후 미국 52개 대도시의 도심 보행량은 평균 26% 감소함
- 노동자가 도심 오피스를 채우지 않으면 이들을 상대하던 상점과 식당이 문을 닫고, 서비스가 줄어든 도심은 더 비어 가는 doom loop에 빠질 수 있음
- St. Louis의 A.T. & T. Tower는 2006년 2억500만 달러에 팔렸지만, 최근 360만 달러에 처분됨
- 뉴욕의 회복세는 상대적으로 강했지만, Manhattan의 많은 타워는 월요일과 금요일에 특히 비어 있음
- Wall Street 보행량은 팬데믹 이전의 80%까지 회복됨
- 뉴욕의 대형 오피스 임대료는 제곱피트당 300달러를 넘을 수 있음
- Spotify와 Meta 같은 lower Manhattan 주요 임차인은 사용 면적을 줄이고 일부 층을 비움
- 최근 3년간 뉴욕 오피스의 약 22%, 즉 1억 제곱피트가 임대되지 않았으며 이는 Empire State Building 약 35개에 해당함
- 반대로 뉴욕의 아파트 공실률은 1.4% 로 50년 만에 가장 낮은 수준임
- Berman은 뉴욕의 문화, 다양성, 비즈니스, 기술, 의학, 교육이 한 섬에 모여 있고, 젊은 사람들이 숲속에서 Zoom만 하려 하지는 않는다고 봄
- 다만 그는 오피스 전환이 뉴욕 부동산 시장의 만능 해법은 아니며, 전체 오피스 면적의 20%를 흡수해도 낙관적인 수준이라고 말함
55 Broad Street를 571가구로 바꾸는 과정
- 55 Broad Street는 1967년 Emery Roth & Sons가 설계한 30층 오피스 타워이며, Berman은 이 건물을 571가구로 전환 중임
- 방문 당시 일부 오피스 임차인이 아직 남아 있었고, 5개 층은 회사를 계속 수용하고 있었음
- 기존 로비의 회전문, 흰 대리석 벽, 강한 조명, 긴 보안 데스크는 더 주거용 건물에 가까운 구성으로 바뀔 예정임
- 여닫이문
- 낮춘 조명
- 목재 패널 벽
- 벽난로
- 소파
- 지하 편의시설로 이어지는 넓은 계단
- 55 Broad Street는 Goldman Sachs, Drexel Burnham Lambert, 1990년대 기술 허브, 닷컴 버스트 이후 공실, 2014년 대체 건물 계획 무산을 거쳤고, 2023년 7월 Rudin 가족은 오피스 타워로서 미래가 없다고 판단함
- 매각 가격은 1억7,250만 달러, 건설 대출은 2억2,000만 달러, 총 프로젝트 비용은 거의 4억 달러임
- Berman은 새 건물로 대체하면 6억 달러를 훨씬 넘었을 것이라고 말함
- 새 오피스 임차인을 끌어들이기 위한 업그레이드는 약 8,000만 달러였을 것이라고 봄
- 현행 조닝 개혁 때문에 같은 높이의 새 타워를 지으면 임대 가능 면적의 약 20%를 잃을 가능성이 있음
- 초기 공사는 형광등, PVC 드롭 천장, 사무실·화장실·청소도구실을 구분하던 석고보드를 모두 제거하는 전면 내부 철거로 시작됨
- 오피스 건물은 아파트보다 엘리베이터가 더 많이 필요하므로, 55 Broad Street에서는 엘리베이터 5대를 철거할 예정임
- 13층은 거래 종료 4개월 뒤 이미 새 아파트 단지처럼 바뀌고 있었고, 곰팡이에 강한 보라색 글레이즈 처리 석고보드와 새 벽 위치를 잡는 금속 트랙이 설치됨
깊고 어두운 평면을 주거 공간으로 바꾸는 제약
- 전쟁 전 건물은 좁고 작은 층, 안뜰이나 환기 샤프트, 테라스로 바뀔 수 있는 셋백, 주거처럼 느껴지는 엘리베이터를 갖춰 전환이 상대적으로 쉬움
- 55 Broad Street 같은 전후 건물은 깊은 내부, 낮은 천장, 부족한 외관 매력이 걸림돌임
- 남는 엘리베이터 샤프트는 쓰레기 슈트나 일부 아파트의 현관 공간으로 바뀌며, 기존 오피스 구조를 주거용으로 재활용함
- 55 Broad Street의 2층 높이 기계층은 아파트 2개 층으로 바뀌고, 거주자는 일부 창문 아래에 모텔식 소형 HVAC 유닛을 갖게 됨
- 이 유닛은 기존 시스템보다 공간을 덜 차지함
- 에너지 효율이 더 높음
- 콘크리트 바닥에 수천 피트 배관을 넣는 비용을 줄임
- Berman은 55 Broad Street가 Manhattan 최초의 전기식 무배출 아파트 건물이 될 것이라고 말함
- National Bureau of Economic Research 논문에 따르면, 낡은 오피스 건물을 아파트로 바꾸면 에너지 효율이 최대 80% 높아질 수 있음
- Arup Group 보고서에 따르면 Manhattan 오피스 타워 전환은 새로 짓는 것보다 평균적으로 절반 미만의 탄소를 배출함
- Berman은 lower Manhattan 신축 건물의 스튜디오 월세가 4,000달러를 훨씬 넘는 반면, 55 Broad Street의 비슷한 유닛은 약 3,500달러가 될 것이라고 추정함
- 젊은 임차자가 호텔 체인식 배치에 익숙하다는 전제 아래, 침실 쪽 창 하나, 햇빛이 없는 욕실·주방, 작은 주방도 수용 가능한 요소로 다뤄짐
- 창문 없는 방은 “home offices”로 부르지만, 많은 방이 침실로 쓰일 수 있음
- New York City에서는 모든 침실에 열 수 있는 창문이 있어야 하므로 기술적으로 금지됨
- 부동산 광고에서는 창문 없는 오피스가 딸린 원베드룸을 “convertible two-bedroom”이라고 부르는 경우가 있음
편의시설이 만든 FiDi의 변화와 한계
- 55 Broad Street의 건축가는 John Cetra와 Nancy J. Ruddy이며, Berman과 함께 하는 여섯 번째 프로젝트임
- Cetra와 Ruddy는 가능한 많은 아파트에서 문을 열었을 때 빛이 보이도록 설계하고, 오피스 타워 형상 때문에 각 유닛이 서로 다른 비율과 모서리를 갖게 된다고 봄
- 55 Broad Street의 공통 기능 중 하나는 세탁기와 건조기이며, 지하 공용 공간은 대형 세탁실보다 입주자들이 만나는 편의시설에 쓰일 예정임
- Ruddy는 작은 아파트가 편의시설 수요를 만들고, 편의시설이 다시 작은 아파트를 받아들이게 만든다며 이를 “amenities war”라고 표현함
- 금융지구의 전환 건물들은 코워킹 공간, 헬스장, 푹신한 소파를 갖추는 흐름임
- 55 Broad Street 옥상에는 11×45피트 수영장, 동쪽을 향한 데크 의자, 관목 경계, 실내외 작업 공간이 계획됨
- Berman은 20 Broad Street, 63 Wall Street, 67 Wall Street, 180 Water Street 등을 아파트 건물로 바꿨고, 25 Water Street도 1,300가구 전환을 진행 중임
- 전환이 쉬운 건물은 특정 연도 이전 건물에 집중됨
- Murray Street 아래는 1977년 이전 건물
- Manhattan 나머지 지역은 1961년 이전 건물
- 이런 건물은 특별 변동 허가 없이 전환할 수 있음
- Mayor Eric Adams가 지지하는 조닝 변경안은 뉴욕에서 1990년 이전에 지어진 모든 건물의 전환을 허용하며, 잠재 아파트 풀에 Philadelphia 전체 오피스 면적에 가까운 규모를 추가할 수 있음
- FiDi에는 1970년 Chambers Street 남쪽에 833명만 살았지만, 현재는 3만 명 이상이 거주함
- Stone Street의 식당가, Whole Foods, 관광객이 모이는 “Fearless Girl” 주변처럼 예전보다 활기가 생겼지만, 여전히 공원 부족과 일시적 거주자 비중, 건물 내부 편의시설이 거리 상권을 대체하는 문제가 남아 있음
- Berman은 과거 자신의 임차자 절반 이상이 룸메이트 공유였지만, 55 Broad Street에서는 그 비율이 약 15%에 가까울 것으로 예상하며 가족 유입 신호로 봄
- 180 Water Street에서는 Ping-Pong 방을 어린이 놀이공간으로 바꿨고, Berman은 그 건물에 아이가 60명 있다고 말함
