GN⁺: 사무실 빌딩의 아파트 전환, 도심 재생의 해법?
(newyorker.com)Here is a summary of the key points from the article in Korean, organized into bullet points using Markdown:
맨해튼 다운타운 사무실 빌딩의 주거용 전환
- 네이선 버먼은 Metro Loft Management를 통해 한때 큐비클로 가득했던 대형 건물들을 매력적인 주거 공간으로 개조하여 맨해튼 금융가를 "둠루프"에서 구출함.
- 버먼의 회사는 최근 역대 최대 규모의 전환 사업을 발표함. 42번가 동쪽에 있는 화이자 전 본사가 1,300세대 아파트로 탈바꿈될 예정.
팬데믹 이후 사무실 공간 감소와 주거용 전환의 필요성 대두
- 팬데믹으로 인해 재택근무가 확산되면서 미국 52개 대도시의 도심 유동인구는 평균 26% 감소함.
- "둠루프" 현상 발생. 직장인들이 도심 사무실에 출근하지 않으면서 이들을 상대로 했던 상점과 식당들이 문을 닫고, 이로 인해 해당 지역은 더욱 공동화됨.
- 맨해튼에서는 22%의 사무실 공간이 비어있음. 제국State빌딩 35개 분량.
- 주거용 전환을 통해 공실 타워 소유주들에게 새로운 재무전략을 제시함.
- 도심 사무실을 아파트로 바꾸는 것이 뉴욕 부동산 재벌들에게 만병통치약은 아니지만, 금융가 등 타격이 심한 지역 활성화에 도움이 될 것으로 전망.
55 Broad Street 사무실 빌딩의 주거용 전환 프로젝트
- 1967년 Emery Roth & Sons가 지은 30층 사무실 타워로 571세대 아파트로 개조 중.
- 기존 사무실 내부를 완전히 허물고 주거에 적합한 공간으로 재구성. 엘리베이터 축소, 외벽 창문 활용한 채광, 컴팩트한 주방 등.
- 사무실 빌딩 개조 시 수익성을 좌우하는 요소는 공사자금 대출과 입주 사이의 시차. 신속한 공사 진행이 관건.
- 전후 빌딩보다 전환이 까다로운 전후 구조물이 많지만, Berman은 "파운드당 가격만 맞으면 어떤 사무실 건물도 주거용으로 바꿀 수 있다"고 말함.
저렴한 비용과 에너지 효율 개선 등 주거용 전환의 장점
- 신축 대비 절반 수준의 전환 비용으로 신축 대비 저렴한 임대료 책정 가능.
- 국립경제연구소에 따르면 구식 사무실 건물을 아파트로 전환하면 에너지 효율성이 최대 80%까지 향상.
- 엔지니어링 회사 Arup Group에 따르면 맨해튼 사무실 타워 전환 시 신축 대비 탄소 배출량을 절반 이하로 줄일 수 있음.
금융가의 변화와 주거지로서의 매력
- 1970년 인구조사에 따르면 챔버스 스트리트 이남에 겨우 833명이 거주.
- 버먼 덕분에 금융가는 이제 뉴욕다운 주거 밀집지역이 됨.
- FiDi에 3만명 이상이 거주하며, 일부는 이곳을 영구 거주지로 여기기 시작.
- 가족 단위 입주자 증가 추세. 180 Water에 어린이 놀이방을 마련할 정도.
GN⁺의 의견
- 코로나19 팬데믹으로 인한 도심 사무실 공실률 증가 문제를 주거용 전환을 통해 해결하는 접근법은 지속가능한 도시 재생 차원에서 긍정적으로 평가할 만함. 다만 이는 장기적 관점의 도시계획과 연계되어야 할 것으로 보임.
- 다운타운 활성화를 위해서는 주거 기능 외에 일자리, 교통, 교육, 문화 등 도시 어메니티 전반에 대한 종합적 고려가 필요함. 특히 젊은 1인 가구 위주의 주거 공급을 넘어 다양한 계층을 아우를 수 있는 포용적 주거 정책이 요구됨.
- 사무실 빌딩의 주거 전환이 활성화되려면 용도 변경 규제 완화, 세제 혜택, 금융 지원 등 제도적 뒷받침이 필수적임. 동시에 안전과 주거 품질 확보를 위한 기술 기준 정립과 민관 협력도 중요한 과제임.
- 이러한 대규모 빌딩 전환 사업은 설계와 시공, 자재 조달 등 건설 산업 전반에 새로운 기회를 제공할 것으로 기대됨. 특히 에너지 효율 개선, 유니버설 디자인 적용 등 혁신 기술 도입의 계기가 될 수 있음.
- 코로나19를 계기로 대면 업무 감소, 온라인 소비 확대 등 구조적 변화가 예상되는 만큼, 상업용 부동산 시장의 재편이 불가피해 보임. 유연하고 창의적인 공간 활용 방안을 모색할 때임.
Hacker News 의견
요약:
- Kansas City의 다운타운 재개발 성공 사례들:
- 1970년대부터 2010년대 초반까지 KC 다운타운은 범죄, 저개발, 역사적 건물 노후화 등의 문제를 겪음
- 2012년경부터 도심 재개발이 시작되어 무료 대중교통, 소매업 활성화, 예술지구 행사, 새 경기장 건설, 대규모 사무실을 주택으로 전환하는 프로젝트 등이 진행됨
- Fidelity Tower, Power & Light Building 등 수십년간 공실이었던 역사적 건물들이 수백 가구의 아파트로 변신함
- 이러한 전환 프로젝트들은 도시 차원의 의지만 있다면 입증된 성공 모델임
- 사무실 건물의 주거 전환에 대한 기존 통념과 도전:
- 건물의 깊이와 형태가 중요하며, 많은 사무실 건물들은 너무 깊어서 자연광이 들어오지 않는 공간이 많이 생길 수 있음
- 그러나 이런 깊은 내부 공간을 새롭게 활용하는 방안을 모색해 볼 수 있을 것
- 주거와 사무실, 상업시설 등을 혼합 배치하는 것의 장점:
- 생활, 쇼핑, 업무를 위해 서로 다른 지역으로 이동해야 하는 것은 부조리해 보임
- 집에서 걸어서 15분 이내 거리에 직장, 대학, 수퍼, 수영장, 숲 등 모든 것이 갖춰진 곳에 사는 것이 이상적
- 사무실의 주거 전환 시 배관 문제:
- 아파트로 전환 시 욕실과 주방을 위한 배관 설비 비용이 큼
- 기존 사무실은 층당 화장실과 미니 주방이 한 개씩 밖에 없는 경우가 많음
- 같은 층을 아파트로 만들면 10배 이상의 배관과 상하수도 처리 용량이 필요함
- 신축 주거 건물로 도심을 살리는 것이 더 나은 방법일 수 있음:
- 기존 사무실은 상업용 부동산으로 계속 사용하고, 인근에 새 주거 건물을 짓는 것이 비용 면에서 크게 차이 나지 않을 것
- 이는 자동차 통근 없이 걸어 다닐 수 있는 활기찬 도심을 만드는데 도움이 될 것이며, 주거 건축을 가로막는 것은 용도지역 제한뿐임
- 팬데믹 이후 재택근무 확산으로 사무실 가치가 하락한 상황:
- 주택으로의 전환이 대도시 거주자들에겐 좋은 선택지가 될 수 있으나, 부동산 시장은 수익성을 중시하기에 주택이 최선은 아닐 수 있음
- 뉴욕시와 다른 도시들의 도심 거주 여건 차이:
- 뉴욕은 자동차 없이도 충분한 삶이 가능한 도심형 생활의 오랜 전통이 있음
- 반면 대부분의 다른 도시들은 자동차 중심으로 발전해왔기에 정상적인 생활을 위해선 자동차가 필수적
- 새로운 성장 도시들의 장점:
- 이전의 성장 전략을 현재의 성장 모델로 재분배할 수 있음
- 성장 속도가 빠를수록 이전 성장 패턴에 대한 충성도로 인한 혼란이 적을 것
- 반면 오래된 도시들은 특별하고 구체적인 무언가가 없다면 도심부가 공동화될 운명