법무부, RealPage의 알고리듬 가격 책정 계획으로 미국 임차인 수백만 명에게 피해를 준 혐의로 소송 제기
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즉시 발표
- 공보실
RealPage의 가격 책정 알고리듬이 반독점법을 위반함
- 법무부와 노스캐롤라이나, 캘리포니아, 콜로라도, 코네티컷, 미네소타, 오리건, 테네시, 워싱턴 주의 법무장관들이 RealPage Inc.를 상대로 민사 반독점 소송을 제기함
- RealPage의 불법적인 계획이 임차인에게 경쟁의 혜택을 박탈하고 수백만 명의 미국인에게 피해를 줌
- 소송은 노스캐롤라이나 중부 지방법원에 제기되었으며, RealPage가 셔먼법 제1조 및 제2조를 위반했다고 주장함
소송 내용
- RealPage는 경쟁하는 임대주들과 계약을 맺고, 이들이 비공개 경쟁 민감 정보를 공유하도록 함
- 이 정보를 바탕으로 RealPage의 알고리듬 가격 책정 소프트웨어가 임대주들에게 가격 책정 및 기타 조건에 대한 권장 사항을 생성함
- 자유 시장에서는 임대주들이 독립적으로 경쟁하여 임차인을 유치해야 하지만, RealPage의 계획은 이를 방해함
- RealPage는 이 계획과 방대한 데이터로 상업적 수익 관리 소프트웨어 시장에서 독점을 유지함
- 소송은 RealPage의 불법 행위를 중단시키고 임차인에게 혜택을 주기 위해 경쟁을 회복시키려 함
주요 인물들의 발언
- 메릭 B. 갈랜드 법무장관: "미국인들이 임대료를 더 많이 지불해야 하는 이유는 회사가 법을 어기는 새로운 방법을 찾았기 때문임"
- 리사 모나코 부법무장관: "RealPage는 민감한 데이터를 알고리듬에 입력하여 법을 위반함"
- 벤자민 C. 마이저 법무차관: "RealPage의 반경쟁적 행위는 공정한 가격 책정을 방해하고 주거 옵션을 제한함"
- 조나단 캔터 반독점국장: "경쟁이 아닌 RealPage가 미국인들이 주택 임대료를 결정하는 것을 방해함"
RealPage의 내부 문서와 증언
- RealPage는 소프트웨어가 임대주를 위해 가격을 최대화하는 것을 목표로 함
- 경쟁을 피하고 전체 산업을 유지하는 것이 더 큰 이익이라고 언급함
- 경쟁자 데이터를 사용하여 가격 인상을 식별하는 데 도움을 줌
- RealPage의 알고리듬이 가격 고정을 유도한다고 언급함
RealPage의 시장 독점
- RealPage는 상업적 수익 관리 소프트웨어 시장에서 약 80%의 시장 점유율을 가짐
- 임대주들은 경쟁 민감 데이터를 공유하고, 이를 바탕으로 가격 책정 권장 사항을 받음
- 이 피드백 루프는 RealPage의 시장 지배력을 강화하고 정직한 기업이 경쟁하기 어렵게 만듦
GN⁺의 정리
- 이 기사는 RealPage의 알고리듬 가격 책정 소프트웨어가 어떻게 반독점법을 위반하고 있는지를 다룸
- 임차인에게 피해를 주는 불법적인 가격 책정 계획을 중단시키기 위해 법무부가 소송을 제기함
- RealPage의 행위가 시장 경쟁을 방해하고 임대료를 인상시키는 방법을 설명함
- 이 기사는 기술을 이용한 반경쟁적 행위에 대한 법적 대응의 중요성을 강조함
- 비슷한 기능을 가진 다른 프로젝트로는 Yardi, AppFolio 등이 있음
Hacker News 의견
- RealPage의 알고리즘이 다른 구독자의 데이터를 사용하여 임대료와 기간을 제안하는 것이 가격 담합이라는 의견이 있음
- RealPage의 부사장은 경쟁보다는 전체 산업의 성공이 더 중요하다고 언급함
- RealPage는 임대료를 올리기 위한 모든 기회를 활용하는 것을 목표로 함
- RealPage는 "자동 수락" 기능과 가격 고문을 통해 임대인의 준수를 모니터링함
- "비공개 가격"과 "자동 수락" 및 "준수"가 RealPage의 법적 문제의 핵심임
- 경쟁자들이 합법적으로 가격을 조정하려면 공개적으로 가격 신호를 보내야 함
- 주유소가 서로의 가격을 보고 빠르게 조정하는 방식
- Ebay/Reverb에서 판매자가 이전 판매 가격 범위를 보여주는 방식
- Kelly Blue Book이 현재 중고차 시장 가격을 보여주는 방식
- Zillow가 임대료를 공개적으로 보여주는 방식
- 플랫폼과 판매자가 비공개로 가격을 공유하고 준수를 모니터링하는 것은 법적 검토를 피하기 어려움
- 알고리즘 가격 책정이 암묵적으로 담합하는 것은 컴퓨터 과학과 경제학에서 뜨거운 연구 주제임
- 단순한 온라인 학습 알고리즘이 가격을 조정하도록 훈련하면 가격을 높게 유지하거나 고객을 차례로 확보하는 방법을 배울 수 있음
- RealPage의 경우, 소프트웨어 외에도 임대료를 낮추지 않도록 임대인에게 지시하는 이메일과 문서가 문제임
- Orlando에서 모든 아파트 단지가 같은 소프트웨어를 사용하고 있으며, 임대료가 10년 동안 300% 상승했음
- RealPage가 모든 가격과 재고 데이터를 공유하여 가격을 결정했기 때문에 임대 부동산이 서로 경쟁하지 않았음
- 많은 시스템이 경쟁자의 데이터를 사용하여 가격을 책정함
- RealPage를 사용하지 않는 인근 부동산이 있어도 임대료가 상승할 수 있음
- 가격 담합인지 확신할 수 없으며, 대부분의 임대인은 Zillow나 Craigslist를 사용함
- 임대 부동산의 가격을 인근 아파트와 비교하여 책정함
- 시장에서 우연히 가격 담합이 발생할 수 있음
- 법무부가 기업 범죄에 대해 부드럽게 대응하고 있음
- Sherman Act 위반이지만 법무부는 민사 소송만 제기함
- 선거 기간 동안 이 문제를 공론화할 가치가 있음
- FBI의 방법을 참고하여 소프트웨어를 허니팟으로 사용하고 사용자에게 소송을 제기해야 함
- 소규모 임대인은 Zillow나 Craigslist를 사용하여 시장 가격을 조사함
- RealPage가 시장에 큰 영향을 미치지 않을 것이라고 의심함
- 주택 시장은 재고가 제한적이며, 먼저 오는 사람이 먼저 서비스를 받음
- RealPage가 고객에게 최고의 수익을 제공한다고 광고하는 것은 주식 계좌가 최적의 판매 가격을 알려주는 것과 다르지 않음
- 법무부가 잠재적인 카르텔을 해체하는 것을 환영하지만, 임대 시장에 큰 변화가 있을 것으로 기대하지 않음
- 경쟁 시장을 촉진하기 위해 정부가 더 많은 주택 재고를 생산하는 주택 정책을 장려해야 함
- 임대 가격 책정의 주요 문제는 공정 주택법에 의해 가격 담합이 강요된다는 것임
- 임대 계약이 광고된 가격으로 제공되므로 협상이 불가능함
- 스마트한 임대인은 소프트웨어 없이도 가격을 고정할 수 있음
- 시스템을 공격하는 것이 쉬운 방법이며, 더 공격적인 세입자 협상을 금지하는 시스템을 공격하는 것이 어려운 문제임