레드핀, 미국 부동산중개인협회(NAR) 탈퇴

• Redfin은 부동산 거래 관행과 조직 문화에 대한 불만을 이유로 National Association of Realtors(NAR) 지원을 중단하고, 가능한 지역에서 브로커와 에이전트의 탈퇴를 요구하려 함
• 핵심 쟁점은 모든 매물에 구매자 중개인 수수료를 요구하는 정책과, NAR 회장 및 관련 인물들을 둘러싼 성차별·성희롱 의혹임
• 2017년 전사 차원의 NAR 가입 이후 회비로 1,300만 달러 이상을 냈지만, Redfin은 개방적이고 기술 주도적인 소비자 친화 시장을 만들 정책 타협에 실패했다고 봄
• NAR 규칙은 브로커와 소속 에이전트의 회원 자격을 묶어 부분 탈퇴를 어렵게 하며, 미국의 약 절반 지역에서는 회원 자격이 MLS·락박스·표준 계약서 접근과 연결돼 있음
• Redfin은 MLS 같은 지역 도구 접근권과 전국 로비 조직 지원을 분리해야 하며, 소비자에게 해가 되는 정책을 에이전트들이 떠받칠 필요는 없다고 봄

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Redfin이 NAR 지원을 중단하려는 이유

• Redfin 리더십은 NAR와 결별하려는 이유를 두 축으로 정리함
  • NAR 정책이 모든 매물에 구매자 중개인 수수료를 요구함
  • NAR 회장과 다른 인물들에 대한 성차별적 행동 및 성희롱 의혹 보도가 이어짐
• 2017년 전사적으로 NAR에 가입한 뒤 Redfin은 회비로 1,300만 달러 이상을 냈음
• 이 회비는 NAR가 소비자에게 이로운 개방적이고 기술 주도적인 시장을 옹호하도록 영향력을 행사하기 위한 것이었음
• Redfin은 NAR와 여러 차례 회의를 열어 계속 지원할 수 있는 정책적 타협을 찾았지만, 앞으로는 같은 목표를 추진할 다른 방법을 찾겠다는 입장임

성희롱 의혹과 조직 문화 논란

• Redfin은 이미 NAR의 수수료 관련 입장에 불편함을 느끼고 있었고, 이후 NAR 회장과 다른 인물들의 성차별적 행동 및 성희롱 의혹 보도를 접함
• 해당 보도는 전직 NAR 직원 29명과의 인터뷰에 기반함
• Redfin은 NAR가 일부 의혹을 몇 달, 어떤 경우에는 몇 년 동안 알고 있었지만 공개 이후에야 대응했다고 봄
• CEO가 문제가 없다고 말한 뒤에야 대응이 이뤄졌다는 점도 문제로 삼음
• 여러 직원은 위협과 보복의 문화를 묘사했으며, 여전히 더 많은 책임 추궁을 요구하는 직원들이 있음

NAR 이사회 사임과 정책 불만

• Redfin은 성희롱 의혹이 공개되기 전인 2023년 6월 이미 NAR 전국 이사회 자리에서 물러남
• Redfin에 따르면 NAR가 정책으로 관리하는 많은 시장에서는 판매자가 구매자 중개인에게 수수료를 지급하지 않는 매물을 올리기 어려움
• Redfin.com 같은 웹사이트가 소유자 직접 판매 매물을 에이전트 등록 매물과 함께 보여주는 것도 제한된다고 지적함
• Redfin은 이런 제한을 없애면 업계가 더 소비자 친화적이고 경쟁적인 구조로 바뀔 수 있다고 봄

브로커와 에이전트의 탈퇴 요구

• Redfin은 NAR 이사회 사임을 넘어, 가능한 모든 곳에서 자사 브로커와 에이전트가 NAR를 떠나도록 요구할 계획임
• 대부분의 중개업체는 독립 에이전트들의 느슨한 연합에 가깝고, Redfin도 매출을 만드는 사람들을 소외시킬 수 있는 정책을 강요하고 싶지 않다고 함
• 다만 NAR 규칙 때문에 선택지는 전부 아니면 전무에 가까움
  • Redfin의 불만이 전국 단체에만 있어도, NAR 규칙상 지역 및 주 협회까지 떠나야 함
  • 브로커가 회원이면 감독하의 각 에이전트 회비를 내야 함
  • 브로커가 회원이 아니면 그 아래 어떤 에이전트도 회원이 될 수 없음
• Redfin은 이를 혼자 식당에 갔는데 가족 전체의 음식을 사야 하고, 본인이 더는 가지 않으면 가족 누구도 갈 수 없게 되는 상황에 비유함

탈퇴가 어려운 시장과 MLS 접근 분리 요구

• 미국의 약 절반 지역에서는 Redfin이 개별적으로나 집단적으로 NAR를 떠날 수 없음
• Charlotte, Dallas, Houston, Las Vegas, Long Island, Minneapolis, Nashville, Phoenix, Salt Lake City 같은 도시가 여기에 포함됨
• 해당 지역에서는 에이전트가 매물 데이터베이스, 락박스, 업계 표준 계약서에 접근하려면 NAR 회원이어야 함
• 매물이 무엇인지 볼 수 없고, 집 문을 열 수 없고, 제안서도 쓸 수 없다면 에이전트로 일하기 어려움
• Redfin은 NAR에 Multiple Listing Services(MLS)를 포함한 지역 도구 접근권을 전국 로비 조직 지원과 분리하라고 요구함
• 소비자를 돕기 위해 부동산업에 들어온 에이전트들이 소비자에게 해가 되는 정책과 법적 노력을 떠받칠 필요는 없다는 입장임

업계와 NAR를 구분하는 Redfin의 입장

• Redfin은 자신의 불일치가 부동산 업계 전체가 아니라 NAR와의 문제라고 선을 그음
• 중개업체들은 가격으로 경쟁하면서도, 모든 판매 매물을 보여주기 위해 협력할 수 있다고 봄
• 중개업체들이 매물 데이터를 공유하는 데 쓰는 MLS에 대한 지원은 계속함
• 경제, 다양성, 주택 공급 확대 정책 분야에서 NAR 및 지역 제휴 조직의 좋은 사람들과는 계속 우호적 관계를 유지하겠다는 입장임
• Redfin은 자사의 사명을 소비자에게 유리하게 부동산을 재정의하는 것으로 정리함

[GN⁺]

Hacker News 의견들

• Redfin은 칭찬할 만함. Silicon Valley가 정말 부동산을 뒤흔들어줬으면 하는데, 이 과정에는 중간상이 너무 많음
  개인적으로는 집이 투자 대상이어야 한다고도 생각하지 않음. 헤지펀드가 “우리가 시장에 유용한 유동성을 공급한다(수수료 몇십억 달러만 받고!)”는 논리를 내세우는 걸 납득한 적은 없지만, 부동산에서는 그 논리가 어느 정도 성립할지도 모르겠음

  • Silicon Valley는 오히려 부동산을 더 투자 상품으로 만들었음. 지분 쪼개기 소유 같은 걸 보면 됨
    중개인을 통한 거래 비용은 집 거래가 드물고 실질 가격도 낮았던 시절의 잔재임. 부동산 중개인이 대체로 이제는 돈값을 못 한다는 데 동의하지만, 다른 조건이 같다면 중개인을 제거하는 것 자체가 부동산 투자 수익성을 더 높여줌
  • 최근에 산 집 가치가 산 뒤로 약 10% 올랐음. 기뻐해야 할 것 같지만, 당시 시장 가격에 맞춰 집을 찾고, 입찰하고, 사는 과정이 얼마나 힘들었는지만 떠오름
    지금은 더 나빠졌고, 사실상 아무것도 하지 않았는데 그 덕에 이익을 보게 됨. 적어도 이런 방식은 좋지 않음. 과거에는 지역사회와 사회 전체에 이렇게 노골적으로 해롭지 않았기 때문에 더 매력적으로 보였을지도 모름
  • 중개인과 투자자의 역할을 두고 약간 모순이 있음. 거래에 마찰을 추가하면 실제로는 투자자에게 크게 타격을 줌
    네덜란드는 최근 임대나 전매 목적 매입에 대한 취득세를 6%에서 10% 이상으로 올렸고, 실거주자는 2%만 냄. 여기에 현재 금리와 다른 요인까지 겹치면서 네덜란드의 전문 주택 투자 시장은 완전히 말라붙었음. 부동산 중간상을 흔드는 건 전적으로 찬성함
  • 지난 집을 팔 때도, 지금 집을 살 때도 중개인을 전혀 쓰지 않았는데 정말 쉬웠음. 모든 서식은 인터넷에서 출력할 수 있음
    서식을 채우고, 구매자가 계약금을 수표로 내고, 권원 회사에 넘기면 나머지는 거기서 처리해 줌. 간단하고 문제 없었음
  • 헤지펀드와 시장조성자를 섞어서 말하는 것 같음. 흔히 고빈도 거래 업체라고 부르는 쪽에 더 가까움

• 맞음. 이제는 부동산 중개인이 뒤흔들릴 때가 됐음
  대부분의 주택 거래에서 6%를 가져가면서 실제 가치는 거의 더하지 않음. 로비와 규제 포획으로 자신들을 필수 경로에 끼워 넣었고, 중개인을 쓰지 않으면 매물 목록이나 MLS 오픈하우스에 접근하지 못하게 만들었음. 절차도 인위적으로 복잡하게 만들었음
  다른 대부분의 나라는 거래 당사자끼리 직접 진행하고, 공증인이 계약의 구속력만 확인하는 식으로 보임. 미국에서는 왜 그렇게 못 하는지 모르겠음

  • 자동차 딜러십과 비슷하게 느껴짐. 일단 중개인을 쓰기로 하면 이제 사거나 팔아야 한다는 사회적 압박이 생김
    너무 오래 둘러보면 안 될 것 같고, 중개인의 시간을 잡아먹는다는 느낌이 듦. 이런 제도들은 확신이 없는 사람들에게 애매한 결정을 하도록 압박하고, 별로 중요하지 않을 수도 있는 세부사항을 대충 넘기게 만들기 위해 존재하는 것 같음
  • 많은 부동산 중개인이 돈값을 못 한다고 생각하지만, 좋은 중개인은 가치가 있음
    구매자로서 추천 대출기관을 통해 훌륭한 금리를 받았고, 괜찮은 변호사도 소개받았으며, 전체 과정에서 경험 있는 안내를 받았음. 비쌌지만 내 경우에는 충분히 그럴 만했음
  • “대부분의 다른 나라는 당사자 간 직접 거래에 의존한다”는 말과 달리, 부동산 중개인은 어디에나 있음
    네덜란드에서는 집 판매가 대체로 중개인 전속이고, 10년 넘게 고정 수수료의 비중개인 대안도 잘 마련돼 있음. 그래도 소비자는 중개인을 원함. 네덜란드의 중개 계약은 전속이라 여러 중개인을 동시에 쓸 수 없고, 그 결과 수수료가 약 1.5%로 훨씬 낮아짐
  • 강하게 동의함
    다만 이게 실제로 Redfin 운영 방식을 바꿀지는 모르겠음. 예전에는 일부 시장에서 중개 수수료 일부를 돌려줬지만, 적어도 내가 있는 시장에서는 더 이상 그러지 않음. 이제는 다른 곳과 같은 가격이면서 서비스는 약간 더 나쁨
  • Texas에서는 신축 주택을 살 때 중개인이 필요 없지만, 그렇다고 가격에서 수수료를 빼주지도 않음
    그래서 부동산 중개인인 처제에게 수수료를 받게 했음. 리베이트 같은 상황은 아니었음

• 대부분이 놓치는 이면이 있음. NAR와 일부 대형 중개업체들은 올해 강한 반독점 소송 압박을 받아왔고, 여러 지표상 이 소송들이 효과를 내는 것처럼 보임
  REMAX는 이 소송 중 하나를 약 5천만 달러에 합의했고, REMAX 중개업체가 NAR 회원이어야 한다는 요건을 없앨 가능성을 포함해 영업 관행을 바꾸겠다고 약속했음
  분명히 말하면 Redfin은 NAR가 치명상을 입었기 때문에 이제서야 관계를 끊는 것임. Redfin은 내년에 벌어질 혼란 속에서 시장점유율을 많이 가져갈 수 있다고 보는 듯함. 이건 이타적인 이유로 하는 일이 아님
  [1] https://www.housingwire.com/articles/re-max-settles-buyer-br...

• “미국 절반가량, Charlotte, Dallas, Houston, Las Vegas, Long Island, Minneapolis, Nashville, Phoenix, Salt Lake City 같은 도시에서는 개별적으로든 단체로든 NAR를 탈퇴할 수 없다. 중개인이 매물 데이터베이스, 잠금상자, 업계 표준 계약서에 접근하려면 NAR 회원이어야 하기 때문이다”
  이건 스스로 카르텔 행위를 인정하는 논리처럼 들림. 주택이 전반적으로 감당하기 어려워진 상황에서 부동산 중개인은 지금 공격하기 좋은 대상임. 물론 금리와 관련이 있거나 호가에 큰 영향을 주는 건 아니지만, 대부분은 그렇게까지 깊게 생각하지 않을 것임
  그래도 Redfin이 접근성을 더 잘 열어줄 수 있다면, 그리고 여전히 안전하게 할 수 있다면 장기적으로도 효과가 있을 수 있음

  • NAR는 정말 카르텔인데, 아직 크게 제재를 받지 않았다는 게 놀라움. 내 가설로는 많은 지역에서 부동산 중개인이 상당수 사람들에게 남아 있는 마지막 괜찮은 일자리 중 하나라서, 법체계가 건드리기를 조심스러워하는 것 같음
    부동산 중개인을 대체로 싫어하지만 몇몇 훌륭한 사람들과 일해본 운도 있었음. 2005년에 NAR는 Texas 주의회 친구들을 통해 할인 중개업자가 할 수 있는 일을 제한하는 법을 통과시켰는데, 규제 포획의 가장 노골적인 사례였음: https://www.npr.org/templates/story/story.php?storyId=496379.... 기억으로는 연방정부가 반독점 근거로 이 법을 뒤집기 위해 소송을 냈고 성공했던 것 같은데, Google로 오래된 사건을 찾는 게 너무 고통스러워서 포기했음
  • 예전에 중개인 없이 집을 판 적이 있음. 서류 작업만 처리해 줄 훌륭한 부동산 변호사를 정액으로 고용했는데, 같은 일을 해주겠다며 1%를 요구한 중개인보다 훨씬 저렴했음
    권원 조사, 주택보험, 여전히 3%를 받아 간 구매자 측 중개인 같은 시스템 일부는 마지못해 중개인 없는 내 돈을 받아줬음. 가능하다면 최선은 구매자와 판매자가 중개인 없이 만나고, 각자 법률 지원을 해줄 변호사를 두는 방식임

• “Redfin은 NAR 이사회 사임을 넘어, 가능한 모든 지역에서 우리 브로커와 에이전트가 NAR를 떠나도록 요구할 것이다”
  정말 큰 수를 꺼내든 셈임. MLS 접근권을 NAR와 분리하려는 노력은 박수칠 만하고, 업계 발전의 가장 큰 장애물로 보임

• 몇 달 전에 Redfin으로 첫 집을 샀는데, 몇 가지는 정말 잘했음. 데이터 공유가 좋았고, 결과를 CSV로 내려받아 한 지역의 수백 채 주택을 차트로 볼 수 있었음
  또 사람들에게 서비스 단위로 보수를 주기 때문에, “집 한 채만 더 보여달라”고 해도 항상 기꺼이 응하는 사람이 있었음. 기술적으로도 뒤흔들기 좋은 시장이지만, 사회적으로도 그렇다. 이제 시장에 남은 호황이 부족해서 150만 명이 풀타임으로 일하는 구조를 먹여 살리기 어려움

• 사실 부동산 중개인을 싫어하진 않음. 내가 사는 관할에서는 판매자가 비용을 내기 때문에, 체감상 나에게는 3%처럼 느껴짐
  경제적으로 타당한지는 모르겠지만, 집을 팔아봤을 때 시장 지식과 조언에 대해 돈값을 했다고 느꼈음. 운 좋게 좋은 사람들과 일했을 수도 있음
  다만 냉소적으로 보자면 Redfin의 최종 목표는 거래비용을 줄이는 게 아니라 그 비용을 자신들이 가져가는 것일 수 있음. 중개인이 없는 관할에서도 보통 어떤 중간상이 거래 금액의 한 자릿수 비율을 가져가는데, 공증인이든 정부든 둘 다든 다른 주체든 그런 패턴이 반복되는 게 흥미로움

  • 어떻게 설명하거나 포장하든, 부동산 거래와 관련된 모든 비용은 결국 구매자가 냄. 수수료, 중개료, 검사비 등이 모두 포함됨
    판매자가 낸다고 해도 그 비용은 결국 매매가에 반영됨
  • 핵심은 3%의 대가로 쓸 만한 서비스를 받았는지가 아님. 독점과 카르텔이 항상 노골적으로 벗겨먹는 건 아님
    중요한 건 선택지가 있었는지, 그리고 가격에 대한 의미 있는 경쟁이 있었는지임

• 정말 좋은 소식임. 부동산 중개인들은 너무 오래 꿀단지에 손을 넣고 있었음
  인터넷 덕분에 정보 접근성이 훨씬 좋아진 지금은 중개인이 필요하지 않음. 누구나 집을 사고팔 수 있음
  다만 그 수수료가 기술 회사 한 곳으로 모이는 것이 사회 전체에 반드시 이득이라고는 생각하지 않음

• 이게 잘되면 재미있겠지만, NAR는 자신들이 존재하는 전체 가치가 MLS 시스템에 있다는 걸 알고 있음. 부동산 중개인들이 그 접근을 열어버리면 직업 전체가 하룻밤 사이에 무너질 것임
  잠깐 면허를 가진 적이 있는데, 업계 전체가 수수료 위에 수수료가 쌓이는 거대한 피라미드 구조 같았음
  잃을 부동산 업계 인맥이 없으니 Redfin 쪽에 관여해보려고 면허를 다시 열까 하는 생각도 반쯤 듦

• 부동산 중개인으로서 말하자면, NAR와 관련 주·지역 협회들은 여러 이유로 꺼져도 됨. 매년 많은 돈을 강제로 내지만, 내 사업이나 고객에게 돌아오는 이익은 거의 없음
  윤리강령은 아마 대중에게 제공한 가장 큰 기여일 수 있지만, 나쁜 중개인 행동을 처벌할 주·지역 기관이 의지가 없으면 아무 힘도 없음. NAR가 당사자인 최근 수수료와 대리 관계 관련 소송들 다수는 일반 대중에게 도움이 되지 않았고, NAR는 대중과 중개인 양쪽을 방어하는 데 완전히 무력했음
  그렇다고 Redfin이 낫다는 뜻도 아님. Redfin 같은 회사는 대중이 부동산 서비스를 잘 모른다는 정보 비대칭을 이용하고, 마치 거대하고 나쁜 착취적 중개인에 맞서 싸우는 것처럼 보이게 함. 새 보스도 예전 보스와 같고, Redfin 같은 회사가 여러분에게 이익을 주는 건 아님. 지역 시장에서 신뢰할 수 있는 좋은 중개인을 찾거나, 스스로 더 잘할 수 있다고 생각하면 직접 하면 됨