주택 이론으로 보는 세상 (2021)

• 서구권의 저성장, 기후변화, 건강 악화, 금융 불안, 불평등, 출산율 하락 뒤에는 수요가 높은 지역의 주택 부족이라는 공통 압력이 작동함
• 집값 상승은 소득 증가와 저금리만으로 설명하기 어렵고, 인기 도시에서 신규 공급 제한이 건축비를 크게 웃도는 가격을 오래 유지시킴
• 1980년 이후 뉴욕, 샌프란시스코, 런던, 시드니, 더블린의 집값이 급등했으며, 런던은 2,100% 이상, 샌프란시스코는 932% 상승함
• 비싼 주택은 생산성이 높은 도시로의 이동을 막아 임금과 혁신을 낮추고, 지역 격차·자산 불평등·출산 감소·비만·탄소 배출까지 영향을 줌
• 해법은 고밀도 개발의 이익을 기존 주민과 나누는 방식이어야 하며, 주택 부족 완화는 더 싼 집뿐 아니라 더 나은 일자리와 삶의 질로 이어질 수 있음

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수요가 높은 도시에서 집이 부족해진 구조

• 주거지는 일자리, 여가, 친구와 이웃, 자녀 수와 출산 시점, 건강까지 삶의 거의 모든 요소에 영향을 줌
• 주택은 대부분 사람에게 가장 큰 자산이며, 경제 전체에서는 사람이라는 핵심 자원의 위치와 공급을 결정함
• 많은 서구권 국가에서 새 주택 가격은 더 많은 집을 짓는 비용을 크게 초과함
  • 도시의 높은 임금은 사람들을 끌어들이고, 늘어난 소득 일부가 임대료와 집값을 밀어 올림
  • 쉬운 신용과 낮은 금리도 주택 가격 상승에 기여함
  • 보통 상품이라면 높은 소득과 낮은 금리는 공급 증가로 이어지지만, 수요가 높은 도시 주변의 주택 공급은 이를 따라가지 못함
• Dublin, Singapore, Auckland, Paris, Vancouver, Rome, Hong Kong, Barcelona, Moscow, Cape Town, Zurich 등 많은 도시에서 집값은 새로 짓는 비용에 비해 매우 높음
• 소프트웨어·금융서비스처럼 무형자본에 기반한 산업에서는 사람들이 가까이 있을 때 생산성과 혁신성이 커지므로, 이런 산업이 강한 지역일수록 주거 수요가 커짐
• San Francisco Bay Area는 서구권에서 매우 생산적인 지역이자 거주 수요가 높은 지역이고, 주택 건설 제한과 결합해 매우 비싼 지역이 됨

주택 가격 상승의 규모

• 지난 40년 동안 주택 부담은 훨씬 커졌고, 이는 소프트웨어와 지식재산 중심의 무형경제 성장과 겹치며 일부 영향을 받음
• 1960년대 미국과 영국에서는 중산층 단일 소득 가구가 편안한 집을 사는 일이 흔했음
• 사람들이 어떤 지역에 더 많이 살고 싶어지면 두 가지 중 하나가 발생함
  • 더 많은 집을 지어 수요를 수용함
  • 기존 주택에 더 많은 사람을 밀어 넣고, 거주 비용을 서로 끌어올림
• London에서는 빈집이 전체의 몇 퍼센트에 불과할 정도로 집을 비워두는 비용이 커짐
• 1980년 이후 주요 도시권의 집값 상승은 주택 희소성을 보여주는 강한 증거임
  • New York City 광역권 주택 가격은 706% 상승했고, 이는 미국 소비자물가보다 376%, 임금보다 326% 더 오른 수준임
  • San Francisco는 932% 상승함
  • London은 2,100% 이상 상승했고, 임금보다 약 1,500% 더 올랐음
  • Sydney는 1,450% 상승했고, 시간당 임금은 480% 증가함
  • Ireland는 약 800% 상승했으며, 특히 Dublin 상승이 영향을 줌
• 이런 가격은 같은 수준의 새 집을 짓는 비용의 약 2~4배이며, 건축비와 집값의 차이는 신규 건설 제한이 만든 추가 비용의 대략적 지표임

다른 내구재와 달리 비싸진 주택

• 거의 모든 다른 가정용 제품은 1970년대 이후 더 좋아지고 더 저렴해짐
  • 1975년 중위 미국 노동자가 TV를 사는 데 필요한 노동시간은 60시간이었지만, 2013년에는 7시간으로 줄어듦
  • 냉장·냉동고는 65시간에서 20시간으로 감소함
  • 수동 러닝머신은 18시간에서 6시간으로 줄어듦
  • 세탁건조기는 67시간에서 30시간으로 낮아짐
  • 자동차도 평균 시간당 임금 기준으로 1964년보다 약 세 배 저렴해짐
• 주택은 다른 내구재와 반대로 시간이 지나며 더 비싸졌고, 품질 개선 효과를 고려하면 다른 상품과의 차이는 더 커짐
• 소득이 올랐지만 대도시에서 괜찮은 가족용 주택을 감당하려면 이제 보통 부모 양쪽이 모두 일해야 함
• 많은 사람은 감당 가능한 집을 찾기 위해 도심에서 더 멀리 이주하고, 출퇴근에 더 많은 시간과 돈을 씀
• 비싼 주택의 직접적 효과는 임대나 매입에 많은 돈을 써서 다른 소비 여력이 줄어드는 것이지만, 더 큰 영향은 사람들이 사는 곳과 일, 가족 규모, 일상 행동을 바꾸는 데 있음

생산성을 낮추는 주택 부족

• 좋은 일자리가 주택 가격을 끌어올리는 동시에, 주택이 부족하면 일부 사람들은 생산성이 높은 지역에서 완전히 밀려남
• 이 때문에 많은 사람은 더 생산적인 곳으로 옮겼다면 얻을 수 있었던 직업 대신 낮은 생산성의 직업에 머물게 됨
• 고생산성 기업도 필요한 사람을 고용하기 어려워지고, 이미 그 지역에 사는 사람들도 보완적 역량을 가진 사람들과 결합하지 못해 생산성이 낮아짐
• 기업은 고숙련 인력이 다른 사람이 해도 되는 일을 직접 하게 만들며, 같은 현상은 개인 생활에서도 나타남
  • 가까운 배관공의 거주 비용이 높아져 서비스 가격이 오르면, 사람들은 배관공을 부르는 대신 누수 배관을 직접 고치려 시간을 씀
• 큰 도시에 사는 노동자는 비슷한 기술과 교육 수준의 작은 도시 노동자보다 평균적으로 더 생산적임
  • 단순한 인구 규모보다 상호보완성이 중요함
  • 숙련 소프트웨어 엔지니어는 Mexico City보다 Berlin으로 옮길 때 소득이 더 크게 늘 가능성이 있음
• 스페인 연구에서 작은 도시에서 큰 도시로 이주한 사람들은 임금 프리미엄을 얻고 시간이 지나며 더 나은 경험을 축적했으며, 나중에 떠난 뒤에도 높은 임금 형태로 경험 효과가 남음
• 미국에서는 도시 규모가 두 배가 될 때 노동자 1인당 생산성이 2% 이상 오르는 경향이 있음
  • 이 연결은 숙련·고학력 노동자가 있는 도시에서 뚜렷함
  • 비숙련 노동자가 대부분인 대도시권은 커져도 생산성이 높아지지 않음

규제로 만들어진 저밀도와 경제 손실

• 오늘날 미국과 다른 서구권의 성공적인 도시는 역사적·세계적 기준으로 매우 저밀도이고 넓게 퍼져 있음
• Haussmann의 Paris, Gaudi의 Barcelona, London의 Georgian·Victorian 지역은 Bay Area 거의 모든 지역과 Manhattan을 제외한 NYC 광역권 대부분보다 훨씬 조밀함
• 주된 원인은 토지를 더 효율적으로 쓰는 건물을 금지하는 규제임
• Gilles Duranton과 Diego Puga는 New York이 역사적으로 흔했던 수준의 밀도를 허용하면 임대료와 집값이 건축비에 가까워지고, 인구가 최소 두 배인 4,000만 명 이상으로 늘 수 있다고 봄
• Bay Area, Boston, Los Angeles 등 미국의 다른 ‘슈퍼스타’ 도시에서도 고밀도를 허용하면 비슷한 변화가 생길 수 있음
• 한 연구에 따르면 New York City, San Jose, San Francisco 세 도시만 고밀도 주택 건설 제한을 전국 평균 수준으로 완화해도 미국 총 GDP는 8.9% 높아질 수 있음
  • 수백만 명이 자신의 기술을 더 잘 활용하는 일자리로 이동함
  • 평균 미국 임금은 연 8,775달러 높아짐
• Duranton과 Puga는 쉽게 건축할 수 있는 주택 체제의 평균 소득 증가가 약 25%, 1인당 연 16,000달러일 수 있다고 추정함

혁신은 밀집한 도시에서 더 잘 일어남

• 거의 모든 혁신은 예나 지금이나 도시에서 일어남
• 도시는 큰 노동시장처럼 작동해 혁신가들이 협업하고 새로운 방식을 만들기 쉽게 함
• Amsterdam, Edinburgh, London, Cleveland, Vienna, Detroit, 오늘날 San Francisco 같은 도시는 한 시기에 세계를 바꾼 혁신 산출을 냈음
• Bay Area와 Silicon Valley, San Francisco는 인구 750만 명 규모이지만, 기업가치 10억 달러 이상으로 성장한 기술 스타트업 수에서 인구 7억 5,000만 명의 유럽 전체보다 많음
• 2007년 미국의 10개 도시는 미국 인구의 10% 미만으로 컴퓨터과학 관련 특허의 70%, 반도체 관련 특허의 79% 를 생산함
• 지리적 근접성은 아이디어의 이전과 결합에 특히 중요함
  • 비전통적 아이디어는 가치 있는 조합을 미리 알기 어렵고, 우연한 만남이나 요소의 혼합에 의존할 수 있음
  • Bell Labs는 모두가 언젠가 서로 마주치도록 설계됐고, Steve Jobs도 Pixar에 중앙 공동공간을 배치함
  • London Stock Exchange와 Lloyd’s of London은 17세기 커피하우스에서 시작함
• 2000~2010년 출원된 60만 건 이상의 미국 특허 자료는 저밀도 지역도 전문 클러스터를 유지할 수 있지만, 비전통적 돌파구는 고밀도 도시 환경에서 이익을 얻는다는 점을 보임
• 소프트웨어 같은 아이디어 중심 산업의 입지 이익은 10마일 안에서 사라지고, 광고처럼 더 아이디어 중심적인 산업은 0.5마일 안에서 사라짐
• 작은 클러스터에서 큰 클러스터로 이주한 발명가는 특허 생산성이 크게 증가하는 경향이 있음
• Bay Area 같은 지역의 주택 수를 제한하면 생산성뿐 아니라 사회를 진전시키는 새 아이디어도 놓칠 수 있음

주택은 희소 자산이 되어 불평등을 키움

• 공급 제약은 주택을 냉장고나 자동차 같은 내구재가 아니라 채권, 미술품, 귀금속 같은 희소 자산으로 만들었음
• 개발자가 쉽게 주택을 추가할 수 있는 Tokyo, Seoul, 1920년대 이전 New York City 같은 곳에서는 수요 증가가 가격 상승만이 아니라 공급 증가로 이어짐
• 고정된 주택 공급에서는 사람들의 총소득이 개선될 때 일부가 지주에게 흘러감
  • 사람들은 늘어난 소득 일부로 주택 가격을 끌어올림
  • Henry George의 토지가치세 제안은 이런 구조를 바탕으로 함
  • 새 공원이나 더 나은 위생 같은 지역 개선도 주변 거주 의향을 높여 기존 지주가 가치의 상당 부분을 가져가게 함
• 젠트리피케이션 갈등도 같은 구조에서 나타남
  • 은행가와 기술 노동자의 높은 임금은 유행하는 저소득 지역의 임대료를 올림
  • 많은 저소득 커뮤니티는 임대료 상승과 부유한 신규 고객 중심의 상점·서비스 변화로 해체됨
  • 기존 주민의 가장 큰 우려는 장소의 개선 자체가 아니라 집과 공동체에서 밀려날 위험임
• 주택과 상업공간 공급을 늘리면서 기존 주민에게 이익이 돌아가게 하면 제로섬 상황을 모두가 나아질 수 있는 구조로 바꿀 수 있음
  • 예로 기존 주민이 고밀도화를 투표로 승인하고 직접 혜택을 받는 방식이 있음
• 대부분 서구권에서 경제성장의 더 많은 몫은 지주에게 가고, 다른 사람에게 돌아가는 몫은 줄어듦
• Thomas Piketty가 보인 자본 몫의 증가는 미국에서는 적어도 주택 비용 상승이 만든 토지소유자 몫 증가에 가까웠고, 신규 주택 건설 규제가 강한 주에서 특히 컸음
• 대부분 서구권에서 부의 불평등 규모는 소득 불평등보다 주택 불평등이 주로 결정함

지역 격차와 이동성의 붕괴

• 주택 부족은 지역 불평등도 키움
• 고임금을 받지 못하는 사람은 고소득 도시로 옮기기 어려워짐
• Alabama에 사는 청소 노동자의 사례는 변화를 보여줌
  • 1960년에는 New York City로 옮기면 임금이 84% 높아지고, 임대료를 뺀 뒤에도 소득이 70% 높아질 수 있었음
  • 2010년에는 New York City로 옮기면 생산성과 임금이 28% 오르지만, 주거비가 훨씬 높아 순소득과 생활수준은 떨어짐
  • 배관공, 접수 담당자 등도 비슷한 영향을 받음
  • 최고 수준 변호사는 1960년과 2010년 모두 높은 임대료를 감당하고도 이주할 만큼 임금 상승이 큼
• Peter Ganong과 Daniel Shoag는 이 효과가 미국의 가난한 주가 부유한 주를 따라잡는 속도를 직접 늦췄다고 결론냄
  • 1880~1980년에는 가난한 주가 가장 부유한 주를 연 2% 정도의 속도로 따라잡음
  • 이후 수렴 속도는 연 1% 정도로 절반이 됨
• 과거에는 모든 소득·기술 수준의 사람들이 더 번영한 곳으로 이주했지만, 이제는 상위 고소득자만 이동하기 쉬움
• 많은 서구권 지역에서는 생산성이 높은 사람들이 빠져나가고, 남은 저숙련 노동자들이 제한된 저임금 일자리를 두고 경쟁하며 임금이 더 낮아짐
• 슈퍼스타 도시의 주택이 희소하고 비싸면 어떤 도시가 침체할 때 숙련도가 가장 높은 사람만 떠나고, 이들의 긍정적 파급효과가 사라져 활동이 더 위축됨
• 역사적으로는 사정이 어려워질 때 더 가난한 지역민이 떠나는 일이 일반적이었음
• 남겨진 지역의 손실을 줄이려는 인재 유출 방지 시도는 많이 있었지만 성공 사례는 적었고, 역사적으로 일반적이었던 전 소득·기술 수준의 직장이동성을 회복하는 해법이 필요함

가족 형성과 출산율에 미치는 영향

• 주택 가격은 사람들이 어느 지역에 사는지만이 아니라 어떤 종류의 집에 사는지도 결정함
• 방 하나를 추가하는 비용이 비쌀수록 자녀를 갖는 비용도 커짐
• 비싼 주택은 사람들이 아이를 갖는 시기를 늦추고, 아이를 낳을 때 도심에서 더 싼 교외로 이동하게 만들 수 있음
  • 도시의 편의시설과 사회생활의 이점을 잃음
  • 긴 출퇴근이 추가됨
  • 일자리 선택지가 줄어들 가능성이 있음
• 선진국 전반에서 여성이 실제로 갖는 자녀 수는 본인이 갖고 싶다고 말하는 자녀 수보다 훨씬 낮음
• 한 최근 연구에서 다른 요인을 통제한 뒤 집값이 10% 오르면 전체 출생 수는 1.3% 감소하는 것으로 나타남
• 지난 40년 동안의 큰 주거비 상승과 결합하면, 서구권 출생 수가 크게 줄었음을 시사함
• 한 보고서는 1996~2014년 영국 주택 비용 상승이 해당 기간 출생아 수를 15만 7,000명 줄였을 수 있다고 추정함
• 높은 소득은 childcare 같은 비용을 더 쉽게 감당하게 해 자녀 수를 늘릴 수 있지만, 주거비는 사람들이 원하는 만큼 아이를 갖지 못하게 할 수 있음
• 이는 재정 비용도 있지만, 형제자매 감소, 조부모와 보내는 시간 감소, 부모가 자녀에게서 얻는 의미 감소라는 개인적·인간적 비용이 큼

도시 형태, 비만, 건강

• 미국의 비만율은 1960년대 초 약 10% 에서 오늘날 35% 로 상승했지만, 단일 원인은 확실하지 않음
• 일본은 같은 기간 소득이 더 빠르게 늘었지만 비만율은 거의 움직이지 않았고 5% 미만에 머묾
• 가공식품, 특정 지방이나 당, 흡연 감소 등이 비만 증가의 원인일 수 있음
  • 일본인은 미국인보다 가공식품을 약 절반만 먹음
  • 일본인은 오메가-3 지방산을 훨씬 더 많이 섭취함
  • 일본의 흡연율은 미국보다 약간 높음
• 또 다른 큰 차이는 도시의 건설 방식임
• 일본의 토지이용 규제는 가벼운 편이며, 가장 제한적인 곳에서도 대지 전체를 쓰는 3층 건물을 허용함
• 이 때문에 일본의 슈퍼스타 도시는 미국 도시보다 훨씬 조밀하게 성장하고 더 많은 인구를 흡수함
• 일본 도시 환경은 좁고 세분된 거리, 높은 보행성, 비싼 주차, 유료 간선도로, 보행자 우선에 가까움
• Tokyo와 Osaka에서 자가용 이동 비중은 각각 12%, 13% 임
  • Los Angeles는 85%
  • Chicago는 77%
  • Houston은 91%
  • Phoenix는 87%
• 미국의 많은 도시는 걷기, 자전거, 대중교통으로 이동하기엔 너무 넓게 퍼져 있음
• Tokyo 광역권은 인구 3,810만 명이 8,500㎢에 살며, New York City 광역권은 2,370만 명이 34,500㎢에 퍼져 있음
• 일본 최대 두 도시 Tokyo와 Osaka에는 일본 인구의 45% 이상이 거주하지만, 미국은 가장 넓은 정의를 써도 최대 도시들에 사는 인구가 약 12% 임
• 평균 일본인은 평균 미국인보다 매일 수천 보를 더 걷고, 스마트폰 걸음 수 자료는 이런 차이가 국가 간·국가 내 비만을 설명한다는 증거를 제공함
• 미국에서 가장 조밀하고 걷기 좋은 New York City는 미국에서 비만율이 가장 낮고, 전국 평균의 약 절반임
  • Manhattan은 이보다 다시 절반 낮아 전국 평균의 4분의 1 수준임
• 저밀도 확산과 그 정책이 만드는 주택 부족은 건강, 평등, 평균 부, 자녀 수에 피해를 줄 수 있지만, 고밀도 주택의 건강 효과는 자주 무시됨

기후변화와 주거 밀도

• 걷기 좋은 도시는 비만뿐 아니라 탄소 배출에도 중요함
• 2018년 평균 일본인의 소비 기반 CO2 배출은 10.3톤, 평균 미국인은 17.6톤으로 미국이 74% 더 높음
• 2016년 교통 부문 배출은 일본이 1.63톤, 미국이 5.22톤으로 미국이 세 배 이상 높음
• UK와 미국 동부 해안 지도는 New York, Philadelphia, London 같은 도시의 고밀도 지역이 주변 확산 지역보다 1인당 탄소를 훨씬 적게 배출함을 보여줌
• UK Centre for Cities는 도시 밖 거주자가 도시 안 거주자보다 50% 더 많은 탄소를 배출한다고 추정함
• 2020년 California 인구는 기록 시작 이후 처음으로 감소함
  • 팬데믹은 사람들이 비싸고 온화한 California 도시를 떠나게 한 최신 요인임
  • 일부는 San Francisco처럼 대중교통과 비교적 조밀한 주택이 있는 도시에서 Atlanta, Phoenix, Dallas 같은 더 저렴한 Sunbelt 도시로 이동함
  • 이 도시들은 자동차와 에너지 집약적 냉방에 더 의존함
• 지난 20년 동안 Atlanta 인구는 거의 50% 증가했고, Houston은 미국 3~4위 도시가 됐으며, Phoenix는 1950년 99위에서 오늘날 5위로 올라섬
• 자동차와 냉방 의존은 환경적 재난에 기여함
• 새 주택은 오래된 주택보다 단열이 훨씬 좋음
  • PassivHaus는 추가 에너지 없이 적정 온도를 유지하도록 설계된 주택이며, 난방·냉방비가 한 달 몇 달러 수준일 수 있음
  • Oregon의 한 PassivHaus는 최근 폭염 때 에어컨 없이 외부보다 화씨 30도 낮게 유지됨
• 아파트 블록은 단독주택보다 집마다 외부 표면적이 작아 열 손실·획득이 적고 더 친환경적임
• 새 주택은 재조림 비용 지불이나 다른 환경 개선 수단으로 순 내재탄소 0에 맞춰 지을 수 있음
• 걷기 좋은 도시가 신규 주택을 금지하면, 거주자들은 더 크고 탄소 집약적인 집을 짓고 더 많이 운전하는 Atlanta 같은 곳으로 이동하게 됨

금융위기, Covid, 정치 갈등까지 이어지는 가능성

• 주택 부족의 영향은 비만, 출산율, 불평등, 기후변화, 임금 성장 외의 영역에서도 나타날 수 있음
• Scott Sumner와 Kevin Erdmann은 2008년 금융위기 이전의 주택 ‘버블’이 실제 버블이 아니었을 수 있다고 봄
  • 사람들이 가장 옮기고 싶어 한 지역에서 집이 너무 적게 지어졌기 때문에 가격 상승은 비합리적 투기보다 합리적 반응이었을 수 있음
  • Fed가 버블을 터뜨리려 금리를 올린 것이 문제를 오진한 결과였고, 이어진 위기의 원인이었다고 봄
  • 현재 가격이 당시 ‘버블’ 고점을 다시 넘어섰고 곧 하락할 조짐이 없다는 점이 이 견해를 뒷받침함
• Covid도 주택 부족으로 악화됐을 수 있음
  • 과밀 거주는 같은 집에 몰린 사람들이 서로 질병을 퍼뜨리게 해 Covid를 포함한 감염병을 키움
  • 더 많은 밀도는 더 많은 집이 생긴다는 뜻이면 오히려 과밀을 줄일 수 있음
  • 주택 공급이 Covid 팬데믹에서 중요한 역할을 했는지는 아직 확실히 말하기 이름
• 정치·문화 전쟁도 주택 부족에 뿌리를 둘 가능성이 있음
  • 영어권 선거는 상대적으로 번영하고 교육 수준이 높은 도시·교외 시민과, 농촌·침체된 도시의 시민 사이로 갈라지는 경향이 커짐
  • 후자는 시스템이 이미 부유한 사람에게 유리하게 조작됐다는 인식을 가질 수 있음
  • 집값이 정체된 지역에 사는 영국인과 프랑스인은 각각 Brexit이나 National Front에 투표할 가능성이 더 높았음
• 많은 젊은이는 문화적으로 매력적인 도시에 살기 위해 가족 형성을 미루고, 임대료와 생활비를 겨우 감당하는 저임금·불안정 일자리를 감수함
• 반대로 기성세대는 매입가보다 몇 배 오른 주택 자산을 보유하고, 더 많은 주택 필요보다 자신의 동네 보호를 우선하는 경우가 있음

제로섬을 피하는 해법

• 주택 부족 해결은 제로섬 정치적 줄다리기만으로는 어렵고, 서구권은 주택 부족을 해결하면 수조 달러 더 부유해질 수 있음
• 잘 설계된 해법은 현재 신규 건설에 반대하는 사람까지 포함해 이익을 넓게 나눠줄 수 있어야 함
• 한 가능성은 개별 거리가 투표로 고밀도화를 선택하는 극단적으로 지역화된 민주주의임
  • 과반이 동의하지 않은 곳에서는 어떤 공사도 일어나지 않음
  • 고밀도화를 선택한 거리는 매우 가치가 높아지므로, 수요가 높은 지역의 집주인은 더 높은 밀도에 투표할 큰 유인을 가짐
• California의 Senate Bill 9 같은 다른 접근도 있지만, 특정 해법 자체보다 중요한 것은 주택 부족이 이 시대의 가장 큰 문제일 수 있다는 점임
• Covid 백신의 미국 내 정치화가 보여주듯, 주택 문제도 정치적 진영 싸움으로 굳어지는 일을 경계해야 함
• 제로섬 게임을 포지티브섬으로 바꾸는 창의적이고 덜 노출된 해법이 더 성공 가능성이 높음
• 주택 부족을 고치면 집값 인하뿐 아니라 더 나은 일자리, 더 나은 삶의 질, 더 결속된 공동체, 더 큰 가족, 더 건강한 삶을 만들 수 있음

[GN⁺]

Hacker News 의견들

• 주택이 낳는 거시적 효과는 전부 납득됨. 저는 일리노이 Oak Park에서 지역 정치에 관여하는 주택 활동가인데, 주택 제한의 미시적·지역적 영향도 큼
  소매 상권 침체가 생김. 소매는 유동 인구에 의존하는데, 단독주택 전용 구역 주민들은 자기들이 원한다는 요가 스튜디오, 카페, 갤러리, 서점 같은 업종을 유지하려면 무엇이 필요한지 이해하지 못함. 결과적으로 상업 회랑 계획은 주유소, 빈 땅, 가끔 보이는 네일숍이나 Domino's Pizza가 있는 거의 쇠퇴한 거리로 끝남
  공공 안전도 나빠짐. 해가 지면 그런 저활용 상업 거리는 죽은 공간이 되고, 길을 걷는 사람이 없으니 감시하는 눈도 없어져 범죄가 어디로 몰리는지 지도에서 선명하게 보임
  재산세도 오름. 많은 사람이 평생 산 동네에서 은퇴하고 싶어 하지만, 좋은 학교가 있는 압도적 단독주택 전용 지자체에서는 주거용 필지의 최고 입찰자가 학령기 자녀가 있는 가족임. 학교가 재산세 부담의 절반 이상, 우리 경우에는 3분의 2를 차지하고, 자녀가 고등학교를 졸업하면 떠나는 가족 비중이 커질수록 악화됨. 다양한 주거 형태가 있으면 은퇴자들이 경제적으로 합리적인 곳으로 이사해 세원에 남을 수 있지만, 우리는 그걸 금지하고 있음
  이런 얘기의 문제는 도시 지자체가 겪는 거의 모든 문제가 여러 세대에 걸친 주택 금지에서 비롯됐을 가능성이 높아서, 말하다 보면 괴짜처럼 들리기 시작한다는 데 있음

  • 거의 같은 문제를 겪는 비슷한 동네, DC 철도 교외에 살고 있어서 이 평가에 완전히 동의함
    “말하다 보면 괴짜처럼 들린다”는 대목이 정말 와닿음. 특히 세대 간 격차 때문에 더 심해지는데, 모든 상호작용이 오래 산 주민에 대한 공격처럼 포장됨. 예를 들어 기반시설 유지비가 더 드니 세금이 올라야 한다거나, 200만 달러짜리 집에 앉아 있는 은퇴자가 아파트로 다운사이징할 수 없어서 실제 출퇴근해야 하는 사람들이 더 먼 교외에서 차를 몰고 와야 하고, 대중교통은 누가 꾸준히 반대 투표하는지 뻔해서 선택지가 아니라는 점을 인정하려 하지 않음
    “보존주의자들”이 지하철역 바로 옆 아파트 건물에 거대한 주차장을 요구했던 토론은 초현실적이었음. 개발사는 과하다고 봤는데도 그 요구 때문에 세대 수는 줄고 가격은 올라갔고, 결국 사용되지 않는 주차 공간을 창고로 임대하게 됨. 대중교통 옆에 살기로 한 사람들은 차 비용을 내지 않으려는 경우가 많기 때문임. 보험수리적으로 보면 그 회의에 나온 사람들 대부분은 지금쯤 세상을 떠났겠지만, 그들의 결정은 2050년에도 보일 것임
  • 미국에서 매우 전형적인 문제지만 그게 전부는 아님. 스페인을 보면 역사적으로 주택을 짓는 데 큰 문제가 없었고, 대부분 기준으로도 매우 고밀도 주택을 지어온 나라임
    주택을 자유화한 뒤에도 경제적 힘이 주택을 괜찮은 투자로 만들려는 문제에 부딪힘. 아파트를 사서 20년 동안 대출을 갚으면 기본 저축 위에 레버리지로 불어난 돈덩이가 생김. 그런데 현재 스페인 주택은 그런 1차 거주 주택에 엄청난 세제 혜택이 있음. 매각 시 세금이 재산세를 압도하고, 재산세는 아주 괜찮은 세금인데도 소유자들이 불공정하다고 느껴 낮게 유지되니, 주택을 저활용 상태로 두는 편이 더 나아짐. 결국 1980년대에는 한 가구당 평균 5~6명이 살던 건물이 지금은 1.5명 수준이 됨. 좋은 위치에 산 사람이 “투자”로 돈을 버는 것 외에는 아무것도 하지 않아도 되게 하려면 엄청나게 과잉 건설해야 하는 상황이 됨
    미국은 더 많이 지을 수 있음. 채워 넣고 8층 높이로 만들어야 할 내부 교외가 너무 많기 때문임. 하지만 주거 투자가 덜 중요해지고, 주택 가격이 그 밑의 땅값 상승이 아니라 효용에 맞춰지기 전까지는 결국 문제를 뒤로 미루는 것에 불과함
    조지주의자들이 토지가치세 하나만을 세상 유일한 세금으로 삼자고 하는 건 지나치지만, 쉽게 짓게 만드는 것과 함께 토지 가치 투기가 실제로 위험해지도록 만들지 않으면 주택에서 이어지는 문제들의 장기 해법은 보이지 않음
  • 더 나쁘게는, 우리의 주택 정책이 근본적인 사회계약을 갉아먹고 있음. 어릴 때는 열심히 일하고 조용히 살면 안락한 삶을 가질 수 있다고 배웠음. Bill Gates가 되지는 못해도 성공적인 중산층 삶은 가능하다는 식이었음
    우리의 주택 정책은 이 사회계약을 깨뜨렸음. 많은 젊은이는 기회가 많은 고가 도시에서 살 여력이 없고, 가능한 사람들도 가족 도움 덕분인 경우가 많음. [1]
    NIMBY는 정치 스펙트럼 양쪽, 특히 나이 든 사람들 사이에서 지배적임. 변화를 만들려면 젊은 사람들이 YIMBY 운동에 참여해야 함
    [1] https://news.ycombinator.com/item?id=43213546
  • “소매 상권 침체”와 관련해, 저는 미국 기준으로는 꽤 걷기 좋은 동네에 살고 있음. 그런데 상업 임대료가 주거 임대료보다 더 빠르게 오르면서, 걸어 다니는 중심가에서 여러 소규모 업체가 밀려났음
    서점은 임대료 30% 인상을 감당하지 못했고, 도넛 가게도 비슷한 이유로 문을 닫았으며, 다른 소규모 업체들도 같은 상황임. 지난 7년 동안 고밀도 주택 프로젝트가 많이 들어오면서 더 걷기 좋아지자, 상업용 건물주들이 임차인을 쥐어짜기로 한 것처럼 보임. 소규모 업체들은 높은 임대료로 수지가 맞지 않아 문을 닫고 빈 점포가 남거나, 대형 체인이 들어와 지역 특색을 망침. 그러면 걸어갈 만한 곳도 줄어듦
  • 여기서 오래 봐온 입장에서, 스스로 주택 활동가라고 부르는 걸 보니 꽤 멋짐
    저는 월요일에 Oregon Salem에 가서 Kotek 주지사의 올해 큰 주택 법안인 HB 2138을 지지하는 증언을 할 예정임

• Henry George가 100년도 전에 Progress and Poverty에서 이미 이 얘기를 했음. 그의 해법은 건물이 아니라 토지에 세금을 매겨 더 높게 짓도록 유도하는 것이었고, 경제학자들은 가능한 세금 중 가장 효율적인 축에 든다고 말함

  • 사고실험을 해보면, 지구상의 모든 거주 가능 토지가 측량되어 사유 재산으로 이전된다면 그 이후 태어나는 모든 세대는 지대 기반 예속 상태에 놓이게 됨. 정치 이론을 다 잊더라도, 행성에 묶여 있고 인구 증가율이 양수인 종은 토지 사유를 배타적으로 또는 크게 우대하는 사회경제 체계에 의존해서는 안 될 것 같음
  • 조금 더 완화된 형태의 세금을 생각해봤고, 토지 부유세라고 부름. 한 사람이 소유할 수 있는 토지 가치의 일정 최대치를 정하고 그 이하는 과세하지 않는 방식임
    이론적으로는 1인당 보유 토지 가치의 80분위 같은 분위수가 될 수 있음. 이 기준으로도 아마 토지의 대다수에는 세금이 매겨질 것 같고, 적어도 처음에는 그럴 것임. 그 초과분은 가치 기준으로 과세함. 이렇게 하면 가장 취약하고 동정받기 쉬운 주택 소유자들의 반란을 피할 수 있음. 물론 불투명한 소유 구조를 통해 보유한 토지는 한도를 초과한 것으로 간주해야 함. 투명한 소유 구조를 가진 법인은 토지를 소유자별로 나누어 볼 수도 있지만, 상장사를 포함하면 아마 풀기 어려운 수학 문제가 될 것이고, 근사치를 적용하거나 그냥 토지에 과세할 수도 있음
    일반 부유세, 예컨대 Piketty식 접근과 비교해 토지 부유세의 장점은 토지라는 “부동산”이 일반 부보다 역외 법인 보유로 숨기기 훨씬 어렵다는 데 있음. 필요상 모두 문서화되어 있음
    George와 달리 토지세만으로 일반회계를 완전히 충족할 수 있으리라 기대하지는 않음. 하지만 상당한 역할은 할 수 있음. 토지가치세의 큰 어려움은 토지 가치 평가인데, 어려운 문제이고 과거에도 변동성과 겉보기 불일치 때문에 논란이 있었음. 미국에서 제가 선호하는 방식은 헌법 개정으로, 연방정부 자원을 활용해 필요한 전문성을 중앙화할 수 있게 하는 것임
  • 개발사들은 이미 짓고 싶어 함. 문제는 법임
  • 그건 토지이용세라고 부름. 규제가 덜한 용도지역제와 결합하면, 이 상황을 만든 가장 부정적인 행동을 바꾸는 데 아마 가장 좋은 방법 중 하나임
  • 전 세계적으로 어떻게 작동하는지는 잘 모르지만, 제가 있는 Seattle에서는 재산세가 필지의 개량된 부분과 미개량 부분 양쪽을 반영함. 개량된 부분은 건물 가치이고, 미개량 부분은 토지 자체의 가치임
    도심에 개발되지 않은 큰 땅이 있다면, 미개량 부분에 대한 재산세가 상당히 높을 것임. 하지만 문제는 제한적 용도지역제 때문에 보통 세금 평가에서 미개량 가치가 꽤 낮게 잡힌다는 점임
    예를 들어 2에이커에 살지만 용도지역 규정상 5에이커당 1주거 단위만 둘 수 있다면 남은 땅으로 할 수 있는 일이 별로 없음. 그래서 남은 토지의 가치는 낮고 세금도 낮음. 산업이 적은 지역에서는 같은 규제가 산업이나 농업 용도까지 금지할 수 있어 특히 그렇음
    그러니까 찾는 구조는 이미 존재할 수 있지만, 여전히 핵심은 용도지역제에 있음

• 집을 가진 사람은 문제가 더 나빠지는 데 이해관계가 있고, 집을 사는 사람은 문제가 더 나빠질 것이라는 가정으로 구매함. 비용을 불평하던 사람도 집을 사면 입장을 바꿈
  문제는 관련된 모두가 악화되는 쪽을 원한다는 데 있음

  • 너무 냉소적임. 문제 악화를 원하지 않는 주택 소유자도 있음. 우리는 사회 속에 살기 때문임. 만연한 노숙과 급락하는 출산율은 제게도 이익이 아님. 제 친구들과 아이들도 주거를 감당할 수 있어야 함
  • 그건 은둔자처럼 마지막 집에 사는 사람에게만 맞는 유인임. 그런 경우도 많긴 함
    하지만 50만 달러짜리 집을 갖고 있고 팔아서 75만 달러짜리 집을 사려는 사람이라면, 집값 10% 상승은 순비용 2만 5천 달러를 의미함
    제한된 공급은 선택지를 줄임. 딱 맞는 집을 찾을 가능성은 낮아지고 타협할 가능성은 높아짐
  • 그래서 역사적으로 토지 개혁은 정책이 아니라 혁명으로 일어났음
  • 우리 문제 대부분의 해법은 더 큰 문제임

• 주택 부족은 그 지역이 일자리 때문에 너무 매력적이라 생기는데, 유일한 “해법”이 집을 더 지어 노동자 공급이 늘고 기업 입장에서도 더 매력적인 지역을 만드는 것이라는 점이 역설적으로 보임. 풍차와 싸우는 것 같고, 결국 통제 불능으로 갈 수밖에 없어 보임. 완화하려는 노력이 오히려 악화시킴
  다른 접근으로 그 지역을 덜 매력적으로 만들어 부족을 줄일 수 있는지 보면 흥미로울 것 같음. 예를 들어 매우 밀집한 지역에 있는 기업에 훨씬 더 많은 세금을 물리거나, 특정 지역 내 모든 기업의 총매출을 제한할 수도 있음. 물론 그런 방식도 자체 문제와 과제가 있겠지만, 주택 위기만큼 나쁜 경제 문제는 드물고 땅은 충분히 많음

  • 전제는 고밀도 주택의 유일한 이유가 기업을 돕는 것이고, 기업은 나쁘니 인위적으로 제한해야 한다는 식으로 보이는데, 말이 되지 않음
    사람들은 직장과 이용하고 싶은 가게 가까이에 살고 싶어 함. 제안한 방식은 그 기업들을 줄이거나 밀어내면서 고밀도 주택 재고는 남겨두지만, 기업들이 제한되거나 이동하면서 그 가치가 크게 떨어짐. 그렇게 슬럼을 만든 것임
  • “New York에서는 차가 너무 막혀서 아무도 운전하지 않는다”
    주택을 더 짓는 건 실제로 문제를 완화함. 새로 입주한 사람에게는 완화되고, 더 많은 사람이 이사 오고 싶어 하니 악화되기도 함. 대기열 길이가 그대로여도, 거주할 수 있는 사람 수가 늘면 비율상 더 많은 사람이 행복해짐
    현실적으로 봐도, Tokyo는 인구가 약 4배인데도 LA보다 임대료가 더 감당 가능함. 그리고 Japan은 세대 간 주택담보대출 개념을 발명한 나라임
  • 그 지역에서 정부 암살단이 정기적으로 사람을 죽이게 할 수도 있음. 아니면 마약을 나눠주거나, 나무를 다 베고 쓰레기 더미를 둘 수도 있음
    진지하게 말하면, 인구 밀도의 네트워크 효과가 문제라고 걱정한다면 목표는 그것을 방해하는 게 아니라 다른 곳에 복제하는 쪽이어야 함
  • 첫 번째로 묘사한 상황은 경제 성장임. 전국 어느 도시든 기업과 사람 모두에게 너무 매력적이라는 “문제”를 겪게 된다면 기뻐할 것임
  • 사실 원격근무가 건설 확대보다 훨씬 나은 해법일 가능성이 큼. 대중교통도 해법이고, 다른 방법도 분명 있음
    그런데 우리는 둘 중 어느 쪽에도 제대로 힘을 쏟지 않고 있음. 순진하게 보면 가능한 해법은 모두 추진해야 할 것 같지만, 사회는 정반대로 움직임

• 제 나라에서는 더 나은 교육을 받으려고 도시로 간 젊은 사람들이, 정체된 경제 환경에서 똑같이 도시로 온 다른 젊은 졸업생들과 경쟁하다가 실업자가 되거나 막다른 일자리에 들어가는 경우를 많이 봤음
  적어도 여기서 이기는 전략은 교육을 위해서만 도시로 갔다가, 이후 시골이나 작은 도시로 돌아와 더 싼 집과 덜 치열한 구직 경쟁을 택하는 것임. 임금 차이도 그렇게 크지 않고, 의사나 심리학자 같은 일부 직종은 농촌 지역에서 오히려 더 많이 받음. 고용주들이 지원자를 찾으려고 임금을 올리기 때문임

  • 시골에서 가능한 일을 할 수 있다면 통함. 저는 마을에서 지루한 Azure/PHP 일만 하다가 도시에서 좋은 일을 찾아서 떠나는 중임. 우울함

• “난 챙겼으니 넌 알아서 해” 문화가 우리를 죽이고 있음
  용도지역 변경 덕분에 집을 산 사람들이 자기 집값을 올릴 용도지역 변경은 왜 거부하는가?
  인종주의와 경제에 대한 근본적 이해 부족 때문임

  • 그보다는 투사에 가까워 보임. 자신에게 이로운 것이 사회 전체에도 이롭다고 가정하는 것임
    주택 소유자들은 다른 모든 사람도 주택 소유자라고 가정하니, 집값 상승이 모두에게 이롭다고 믿음

• 집을 감당할 수 없어서 가장 싫은 건 임대료가 너무 높아 아이를 하나 더 낳는 것이 사실상 불가능해진다는 점임. 적어도 큰 문제와 위험 없이는 어렵다

• 땅이 부족한 게 아니라 효율적인 교통이 부족함. 높게 짓자거나 주택을 둘러싼 창의적 아이디어는 좋지만 궁극적인 문제는 교통임. LA의 주택 문제를 풀려면 Nevada Reno에 살면서 California Santa Monica에서 일할 수 있어야 함. 해법이 있다는 말은 아니고, 문제 영역을 짚는 것임
  미국에는 China 같은 비슷한 크기의 나라에 있는 현대적 교통 인프라가 없음. 일반적으로 주택은 물가나 물가로 향하는 교통축 옆에 지어짐. NIMBY 문제조차 외관에 영향을 주지 않는 지하 고속철을 만들면 해결될 수 있음. 어려운 문제지만 풀 수 없는 문제는 아님. 규모의 경제, 정부 투자, 영리한 경제 전략만 필요한 게 아니라 건설 기술과 교통의 실제 혁명이 필요함. 수십 년이 아니라 몇 년짜리 건설 일정이 필요함. 하지만 요즘 정치로는 이를 허용하지 않을까 두렵다

  • LA에 아파트를 합법화하는 편이 침실 도시까지 고속철을 놓는 것보다 훨씬 효율적임. 터널 굴착만으로도 비용이 폭증함
    출퇴근을 광대한 거리로 늘리는 데 무한 자원을 쏟아붓는 건 현실적이지 않음. 논리적 극단까지 가면 모두가 개인 제트기로 출퇴근해야 함. 교통망이 클수록 비용은 더 들고, 같은 비용이면 차량 간격이 늘어나 편의성이 떨어짐
    가장 효율적인 교통은 원격근무로 애초에 이동을 피하는 것임. 그다음은 걷기나 자전거, 그다음은 이용자가 많은 지역, 즉 고밀도 도시에서 가장 잘 작동하는 대중교통임. https://humantransit.org/basics/the-transit-ridership-recipe
    열차 서비스를 팬케이크처럼 생각하면 됨. 같은 반죽으로 보통 팬케이크를 만들 수도 있고, 넓은 면적에 얇게 펼 수도 있고, 작고 두껍게 만들 수도 있음. 거대한 지역에 훌륭한 서비스를 원한다면 자원 투입을 대폭 늘려야 함
  • 이걸 그렇게 절대적으로 말하면 틀림. 마법의 순간이동 부스가 아닌 이상 편도 600마일 출퇴근이 바람직해질 현실적 방법은 없음. 개인 제트기와 우선 항공관제를 갖고 있어도 그 출퇴근은 끔찍하고, 사람들은 사는 지역을 즐기고 싶어 하지 모든 시간을 다른 곳으로 이동하는 데 쓰고 싶어 하지 않음
    교통이 큰 문제인 건 맞지만 방향은 반대임. 사람들에게 매일 차가 필요 없도록 대중교통과 충분한 밀도가 필요하고, 그러면 미국 도시 토지 이용의 거의 절반을 풀어 주택을 더 싸게 만들 수 있음. 도움이 되는 건 Burbank나 Chatsworth에 살면서 Santa Monica에 가기 위해 한 시간 운전하거나, 그 특권을 위해 매년 수천 달러를 내지 않아도 되는 방식임
  • 지하철은 많은 도시에서 마일당 비용이 너무 비쌈. 밀도가 대중교통을 더 싸게 만듦
  • 맞음. 다른 식으로 말하면, 대도시권 지도를 물리적 거리가 아니라 장소 간 통근 시간으로 왜곡해 상상할 때 목표는 합리적 통근 시간 안에 가능한 한 많은 사람을 넣어 도시의 밀도를 극대화하는 것임
    이는 고밀도 주택이나 효율적 교통, 또는 둘 다로 가능함
  • https://en.wikipedia.org/wiki/California_High-Speed_Rail이 완공되면 Central Valley에 살면서 San Francisco로 통근하는 것이 꽤 편리해질 수 있음 (https://en.wikipedia.org/wiki/The_Portal_(San_Francisco))
    안타깝게도 High-Speed Rail은 엄청나게 비싸졌고, 제가 알기로는 전부 공공 자금임. 반면 주택 전반과 기존 19세기 철도망은 민간 자금으로 지어졌음. 여담이지만, 그래서 해안에서 해안까지 이어지는 인터넷 백본이 민간 소유임. 철도 부지 위에 있기 때문임

• Derek Guy가 Japan에 낮은 임대료와 높은 밀도 덕분에 장인이 많은 이유를 쓴 적이 있음
  https://web-cdn.bsky.app/profile/did:plc:ks3gpa6ftoyaq7hmf6c...

• 같은 이야기를 하더라도, 뿌리 문제는 자동차라고 보겠음. 자동차 지배가 아니었다면 주거 밀도는 계속 높게 유지됐을 것임

  • 필요에 의해서는 그랬을 수 있음. 하지만 실제로 자동차는 자동차 없이는 너무 비쌌을 선호를 공동체가 더 비용 효율적으로 표현할 수 있게 해줬음. 자동차는 이 문제의 간접 원인임
  • 전반적인 반자동차 정서에는 동의하지만, 자동차 의존도가 낮은 지역에도 비싼 주택이 있음. 예컨대 Europe의 여러 도시가 그렇고, 그 결과 폭넓은 사회 문제가 생김. 그래서 이 특정 주장에는 동의하기 어려움
  • 철도 초대형 프로젝트들이 사람이 없는 공동체를 위해 진행된다고 말하는 건가? 좋은 철도 시스템을 갖춘 고밀도 지역을 찾기가 어렵다