주택 이론으로 보는 세상 (2021)

• 서구 사회에서 주택 부족은 단순히 집값을 높이는 문제를 넘어, 불평등, 저성장, 건강 문제, 출산율 저하, 비만, 기후 변화 등 다양한 사회적 문제를 악화시키는 요인으로 작용하고 있음.

주택 비용 상승의 명확한 영향

• 주택은 사람들이 어디서 일하고, 여가를 보내며, 친구를 사귀고, 언제 몇 명의 자녀를 가질지, 그리고 건강 상태에까지 영향을 미치는 중요한 요소임.
• 서구 사회 대부분에서 주택 가격이 지나치게 높으며, 이는 단순한 건축 비용이 아니라 수요 증가와 공급 제한이 결합된 결과임.
• 경제 중심지가 되는 도시에서는 높은 임금이 주택 수요를 증가시키지만, 규제로 인해 공급이 따라가지 못하면서 가격이 계속 오름.
• 뉴욕, 런던, 샌프란시스코 같은 도시는 지난 수십 년 동안 주택 가격이 700~2,000% 이상 상승하였으며, 건축 비용 대비 주택 가격의 괴리가 커지고 있음.
• 반면, 텔레비전, 자동차, 냉장고 같은 다른 내구재들은 기술 발전과 경쟁으로 인해 가격이 낮아졌음.
• 결과적으로, 과거에는 한 명의 중산층 소득자가 가족을 부양할 수 있었지만, 이제는 대부분의 가정에서 맞벌이를 해야만 괜찮은 집을 가질 수 있음.

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비싼 주택의 숨겨진 영향

생산성 저하

• 높은 주택 비용은 사람들이 원하는 직업이 있는 곳으로 이동하는 것을 방해함.
• 이로 인해 사람들이 덜 생산적인 지역에서 일을 하게 되며, 이는 전체 경제의 생산성을 저해함.
• 높은 생산성을 가진 대도시의 기업들은 인력을 충분히 확보하기 어렵게 되며, 직원들이 자기 전문 분야가 아닌 일을 처리하게 됨.
• 뉴욕, 샌프란시스코 같은 도시가 더 많은 주택을 공급할 수 있었다면, 미국 GDP가 8.9% 증가했을 것이라는 연구 결과도 있음.

혁신 감소

• 대부분의 혁신은 도시에 집중되며, 도시의 밀집도가 높을수록 아이디어 교류가 활발해짐.
• 실리콘밸리는 유럽 전체보다 더 많은 유니콘 스타트업을 배출함.
• 과거 런던, 암스테르담, 빈, 디트로이트 같은 도시들이 혁신 중심지가 되었던 것도 밀집된 환경에서 창의적인 교류가 이루어졌기 때문임.
• 하지만 주택 부족으로 인해 창의적인 인재들이 이들 도시에서 살기 어려워지고, 이는 전체 혁신 속도를 늦추는 결과를 초래함.

불평등 심화

• 주택이 충분히 공급되지 않으면, 기존 주택 소유자들이 주택 가격 상승으로 부를 축적하게 됨.
• 이는 토지를 보유한 사람과 그렇지 않은 사람 간의 자산 불평등을 심화시킴.
• 영국, 미국 등에서 불평등이 심화된 주된 이유가 주택 가격 상승 때문이라는 연구도 있음.
• 도심 지역이 부유층의 공간으로 변하면서 원주민들이 높은 임대료를 감당하지 못하고 외곽으로 밀려나는 젠트리피케이션이 발생함.

지역 간 격차 확대

• 과거에는 가난한 주에서 부유한 도시로 이주하면서 경제적 격차가 점점 줄어들었음.
• 하지만 현재는 저임금 노동자들이 주택 비용 때문에 부유한 도시로 이주하지 못하고, 결국 가난한 지역에서 저임금 일자리 경쟁을 하면서 격차가 더욱 심화됨.
• 1960년대에는 알라바마에서 뉴욕으로 이주하면 실질 소득이 70% 증가했지만, 현재는 높은 주택 비용 때문에 이주 후 실질 소득이 오히려 감소할 수도 있음.

출산율 감소

• 주택 가격이 비싸질수록 자녀를 양육하는 비용이 증가하고, 출산을 미루거나 포기하는 사람들이 많아짐.
• 영국에서는 1996~2014년 사이 주택 가격 상승이 약 15만 7천 명의 출생 감소를 초래한 것으로 추정됨.
• 특히 대도시에서 주택 비용 문제로 인해 젊은 층이 아이를 낳지 않거나 늦게 낳는 경향이 강해짐.

비만 문제

• 미국의 비만율은 1960년대 10%에서 현재 35%로 증가했음.
• 일본은 미국보다 가계 소득이 높음에도 불구하고 비만율이 5% 미만임.
• 이는 일본이 밀집된 도시 구조를 갖추고 있어 대중교통과 도보 이동이 활성화된 반면, 미국은 도시가 지나치게 넓고 자동차 중심 사회이기 때문임.
• 일본 도쿄는 자동차 이용률이 12%에 불과하지만, 로스앤젤레스는 85%에 달함.
• 뉴욕은 미국에서 가장 비만율이 낮은 도시이며, 맨해튼의 비만율은 미국 평균의 25% 수준임.
• 주택 부족이 도시 밀도를 낮추고, 자동차 중심 사회를 조장하면서 비만 문제를 악화시키고 있음.

기후 변화 악화

• 밀도가 높은 도시는 자동차 의존도를 줄이고, 대중교통 이용률을 높이며, 에너지 효율적인 주거 형태를 가능하게 함.
• 일본의 1인당 이산화탄소 배출량은 연간 10.3톤이지만, 미국은 17.6톤으로 74% 더 많음.
• 자동차 사용에 따른 탄소 배출량은 일본이 1.63톤, 미국이 5.22톤으로 3배 이상 차이가 남.
• 샌프란시스코와 같은 도시는 기후 친화적인 환경을 가지고 있음에도 불구하고 높은 주택 가격 때문에 사람들이 피닉스, 댈러스 같은 자동차 의존도가 높은 도시로 이동하면서 탄소 배출이 증가함.
• 새로 건설되는 주택은 에너지 효율성이 높고, 아파트 단지는 단독 주택보다 난방 및 냉방 비용이 적게 들기 때문에 기후 변화 대응에도 유리함.

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해결책과 결론

• 주택 부족 문제는 단순한 경제 문제가 아니라, 혁신, 불평등, 건강, 환경 등 다양한 사회적 문제와 연결됨.
• 기존 정책들은 주택 공급 확대보다 보존을 우선시하는 경향이 있었음.
• 해결책 중 하나는 지역별 투표를 통해 높은 밀도의 주택 개발을 결정하는 방식으로, 거주자들이 직접 개발 여부를 선택하게 하면 반발을 줄일 수 있음.
• 주택 공급 확대는 제로섬 게임이 아닌, 모두가 이득을 보는 방식으로 설계될 필요가 있음.
• 적절한 해결책이 실행된다면, 주택 문제 해결을 통해 경제 성장, 더 나은 일자리, 높은 출산율, 건강한 삶, 그리고 환경 보호까지 실현할 수 있음.

[GN⁺]

Hacker News 의견

• 주택의 거시적 효과에 대해 논의함. Oak Park, IL에서 주택 활동가로 활동 중임

  • 주택 제한의 미시적/지역적 영향으로 소매업 침체가 발생함. 소매업은 유동 인구에 의존하지만, SFZ 주민들은 원하는 사업체를 지원하는 방법을 이해하지 못함
  • 공공 안전 문제 발생. 상업 지역이 밤이 되면 사람이 없어 범죄가 집중되는 경향이 있음
  • 재산세 상승 문제. 많은 사람들이 은퇴 후에도 같은 지역에 살고 싶어하지만, 주택 다양성이 부족해 경제적으로 합리적인 선택지가 없음

• Henry George는 100년 전에 'Progress and Poverty'에서 토지세를 제안함. 이는 건물이 아닌 토지에 세금을 부과해 개발을 촉진하는 방법임

• 주택 소유자들은 문제를 악화시키는 데 이해관계가 있음. 주택 구매자들은 문제가 악화될 것이라고 가정함. 비용을 불평하는 사람들은 주택을 구매하면 입장을 바꿈

• 많은 젊은이들이 더 나은 교육을 위해 도시로 이동하지만, 경제가 침체된 환경에서 실업 상태에 빠지거나 막다른 직업에 종사하게 됨

  • 교육을 위해 도시로 이동한 후, 주택 비용이 저렴하고 경쟁이 덜한 시골이나 작은 도시로 돌아가는 것이 이득임
  • 일부 직업(의사, 심리학자 등)은 시골 지역에서 더 높은 급여를 받을 수 있음

• 주택 부족의 해결책이 더 많은 주택을 짓는 것이라면, 이는 문제를 더 악화시킬 수 있음

  • 지역의 매력을 줄이는 접근 방식이 주택 부족을 완화할 수 있을지 궁금함
  • 예를 들어, 밀집 지역에 위치한 기업에 더 많은 세금을 부과하거나, 특정 지역의 모든 기업의 총 수익을 제한하는 방법이 있음

• Derek Guy는 일본이 낮은 임대료와 높은 밀도로 인해 많은 장인들이 있는 이유를 설명함

• 토지 부족이 아닌 효율적인 교통 수단의 부족이 문제임

  • 미국은 중국과 같은 규모의 국가와 비교해 현대적인 교통 인프라가 부족함
  • NIMBYism 문제는 외관에 영향을 미치지 않는 지하 고속철도를 건설함으로써 해결할 수 있음

• 주택을 감당할 수 없는 것에 대한 가장 큰 불만은 높은 임대료로 인해 아이를 낳기 어려운 점임

• 주택 비용은 중요하지 않음. 이는 단지 벽돌에 대한 돈의 교환임

  • 정부는 지역에 기여하는 경제적 가치를 기반으로 신용 등급을 평가할 수 있음
  • 공장 근처 주택에는 직원들이 거주하는 것이 이상적임. 10분 거리의 도보가 2시간 운전보다 경제적으로 선호됨

• 자동차가 주택 밀도를 낮춘 근본적인 문제임