주택에서 반(反)풍요 비판은 잘못된 주장임

(derekthompson.org)

1P by GN⁺ 2일전 | ★ favorite | 댓글 1개

주택 부족의 주요 원인을 법적 규제로 보는 견해가 주류 경제학자와 학계에서 지지됨
반(反)독점 진영에서 주장하는 대기업 건설사의 공급 제한론은 실제 데이터와 현장 전문가 의견과 부합하지 않음
주요 연구논문조차 달라스 등 대부분 대도시에 적용될 수 없는 기준임이 확인됨
시장 집중도만으로 독점적 행위를 규정하기 어렵고, 현실적으로 규모의 경제 등이 이점이 될 수 있음
주장 근거로 제시된 산업분석, 인용, 연구 등 다수가 맥락을 벗어나거나 왜곡되어 신뢰할 만한 증거로 보기 어려움

서론: 주택 공급 부족 문제와 비판적 시각

반(反)풍요 관련 도서에 대한 가장 날카로운 비판은 반독점 운동 진영에서 나오고 있음
이 집단은 미국의 가장 큰 문제를 독점과 대기업의 부패에서 찾음
저자와 Ezra Klein은 지난 수십 년간 주택 공급의 주요 병목현상이 구역 규제와 최소 부지 크기 등 법률적 장벽임을 강조하며, 이는 다수 경제학자와 학자가 동의하는 주류 견해임
반독점 진영에서는 대형 건설사가 이익을 위해 일부러 공급을 제한한다고 주장하며, 이에 대해 반독점적 정책 도구 도입을 촉구함
필자는 이 주장들이 설득력이 약하다고 생각하며, 개발업자들의 수익률이 특별히 증가하지 않았음을 지적함

달라스 주택시장 분석에 대한 반박

Musharbash의 주장: 달라스는 주택건설 과점시장

Musharbash는 달라스에서 주택가격이 크게 올랐고, 대형 건설사가 시장을 장악해 경쟁을 억제한다고 주장함
정책 당국에 강력한 건설사에 대한 규제를 요구하고 있음

전문가 검증 결과

Musharbash가 인용한 주요 경제학자와 시장 분석가를 인터뷰한 결과, 이론이 잘못 적용되었거나 맥락이 왜곡되었다는 증언을 듣게 됨
달라스가 과점임을 주장하는 데 사용된 Quintero 박사의 논문 기준이 실제 달라스 시장엔 전혀 부합하지 않음이 확인됨

구체적 사실 확인

Quintero 박사는 한 도시 내 신규 주택 공급의 90%를 5~6개 업체가 차지해야 과점적 폐해가 발생할 수 있다고 설명함
달라스의 경우 상위 2개사가 30%, 6개사가 50% 수준에 불과해 과점 정의에 해당하지 않음
전국 주요 50개 도시 중 49곳은 Quintero 기준에 미달, 신뢰할 만한 과점 증거가 없음
Musharbash의 주장과 인용은 핵심 논문의 저자조차 동의하지 않음

Quintero 논문의 한계와 추가적 의문점

Quintero 논문은 2006년(이상적이지 않은 주택시장 거품기)를 기준 연도로 삼아 결과 신뢰도에 의문을 줌
전국 시장의 49곳이 기준에 미달하는데도, 연간 1,060억 달러 생산 손실로 결론내는 주장에 일관성 부족이 지적됨
논문에서도 대형 건설사가 신도시교외 및 소도시에서만 의미있게 집중될 수 있음을 인정함

달라스 현지 전문가 인터뷰: 독점·과점 주장에 대한 반박

Builder’s Daily의 John McManus는 Musharbash가 여러 차례 인용한 인물임
실제로는 대형 건설사가 가격상승의 주요 원인이라는 주장에 동의하지 않음, 오히려 토지이용 규제와 구역제 등 규제가 더 큰 문제라고 말함
규제로 인해 초기 진입비용이 올라 저소득층 주택 공급이 막힘을 설명함
Musharbash가 '시장 독점'이라 인용한 발언 역시 작업 일정의 안정성 의미일 뿐, 정치적 의미가 아님을 그는 밝힘

업계 전문가 분석 인용의 한계

ResiClub의 Lance Lambert 역시 대형사 시장집중이 주택공급 위축의 주된 요인이라고 보지 않음
오히려 대형사 위주의 시장이 자본력과 규모의 경제로 장기적으로 더 많은 주택을 공급할 수 있다고 해석함
소규모 건설사만 남게 되면 위기 시 회복탄력성 저하의 우려도 존재함
큰 회사의 존재는 특정 산업에선 사회적 이점이 될 수 있음을 강조함

시장집중도 수치만으로 독점적 행위 판단 어려움

Duke University의 James Roberts 교수는 “몇 개 회사가 몇 퍼센트를 차지”하는 수치 **하나만으론 유의미한 독점 판단 어렵다”고 설명함
독점이 실제로 가격상승, 품질 저하, 하도급업체 불리 등 실질적 문제 유발하는지 각 사례별로 세부 분석이 필수임을 밝힘

독점-주택 논의에 실증적 증거 결여

실제로 대형 건설사가 공급을 제한해 가격을 올렸다는 실증 연구는 거의 존재하지 않음
인용 논문, 칼럼, 기사 대부분이 근거나 데이터 없이 주장-주장에 기대는 구조임
새로운 연구마저 참조 논문에만 의존하며 실증적 증명을 결여함

결론 및 제언

실제로 독점이 소비자 피해와 혁신 억제, 사회적 손실을 야기할 수 있음
그러나 근거없는 과잉 독점 규제는 오히려 산업에 피해 및 정책 신뢰 저하 초래 위험
주택산업 내 독점 규제 주장에 있어선, 실증적 데이터와 객관적 검증이 반드시 필요함
Musharbash의 에세이는 전문가 인터뷰, 연구 인용, 해석 등에서 신뢰성 결여가 지적됨
정책 입안자는 탐정처럼 사실을 조사한 후 판단해야 하고, 반독점 운동도 이 점을 유념해야 함

다음 글에서는 달라스에서 실제로 무슨 일이 있었는지, 과점 이외의 주택값 급등 원인에 대해 다룰 예정임

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GN⁺ 2일전 [-]

Hacker News 의견

우리가 읽는 대부분의 저널리즘 기사들이 지나치게 편집되고 거의 취재조차 되지 않은 경우가 많음을 새삼 깨달음, 기본적 현장 취재가 얼마나 강력한 힘을 지니는지 알게 됨. Derek Thompson은 굉장히 똑똑한 필력이 있지만, 주택경제에선 전문가는 아님. 그는 그저 논문을 읽고 논문에서 인용한 전문가들에게 전화를 걸었고, 그 논문들의 내러티브가 무너짐. Hacker News에선 저널리즘이 자주 비판받지만, 사실 심층 취재가 너무 적기 때문이라고 생각함. 나는 최근 Thompson의 Substack을 즐겨 읽고 있음.
- 과거에는 기자들이 City News Bureau 같은 곳에서 경력을 시작했음. 시카고의 City News Bureau는 100년 동안 현장 뉴스 취재를 담당했음. 신입 기자들이 모든 경찰서, 큰 사건, 화재, 재판 현장을 돌며 사실을 철저히 확인했음. 이 기관의 유명한 모토는 “네 엄마가 널 사랑한다고 해도 직접 확인하라”였음. 이런 시스템이 다시 필요하다고 생각함. 요즘 뉴스는 보도자료로 시작하는 경우가 많으니, 읽고 나서 출발점이 무엇이었는지 자문해야 함. 이전엔 직접 거리를 뛰어다니며 취재했으나, 지금은 평론가의 비중이 너무 높음. City News Bureau를 다룬 책 "Hello, Sweetheart, Get Me Rewrite"도 추천함
  - 시카고 트리뷴 기사
  - 해당 도서
- The Atlantic 기사에 대해 논할 때, 언론이 기본적인 현장 취재보다 여론 분석에 치우쳤다는 말에 동의함. 메이저 언론사들도 깊이 들어가지 않고, 대부분 화제가 되는 이슈만 모두가 쫓는 경향이 강함. 올드스쿨 저널리즘에서 배울 점이 많고, 실제로 그 취재를 실천하는 사람들이 있음에도, 그 역할을 전문 언론인이 아닌 평범한 시민기자가 맡게 되는 현실이 씁쓸함. 예를 들어 D.C. 검찰청에서 2/3의 형사 사건을 내버린 사실은 익명의 인터넷 계정 DCCrimeFacts가 데이터를 직접 뒤져 밝히고, 이후에야 주요 언론이 보도하기 시작해 개혁으로 이어졌음. FAA 스캔들 때도 한 법대생의 블로그 글이 가장 결정적 정보였음. 역시 현업 기자보다 시민의 개인 프로젝트가 실제 변화를 이끌 때가 많음, 이는 한편으로 놀랍고, 또 한편으로 안타까운 현실임.
- Abundance YIMBYism(공급 확장·주택 옹호 운동)엔 단점이 많음. 젠트리피케이션(원주민 내몰림)과 강제 이주, 시장가 주택의 낙수효과 미약, 저소득층용 공공주택의 필요성이라는 핵심 이슈엔 충분히 답하지 못함. 저널리스트들이 상대의 약한 논리만 공격하고 본질적 비판을 무시할 때 칭찬받을 점이 없다고 생각함.
- Derek Thompson이 논문 저자들에게 직접 전화한 것이 내러티브 붕괴의 힘이라고 평가했으나, Matthew Stoller가 같은 사람들에게 다시 전화했더니 Derek이 그들의 견해를 잘못 전달한 것 같다고 함. 즉, 현장 취재(직접 발로 뛰는 것)가 권위나 명성을 한 번 더 붕괴시켰음.
- “진짜 저널리즘이란 무엇인가”라는 토론을 여러 번 해봤는데, Ian Betteridge가 말하길 “언론인은 전화를 든다”였음. 표면적으론 좀 구식 같지만, 실제로 내용확인을 위해 수십 통씩 전화, 이메일, 재요청하는 집요함이 진짜 저널리즘의 기준이라고 생각함. 인터넷의 영향, 낮아진 보상, 생산 압박 등이 이런 취재 부족 현상을 유발했지만, 결국 저널리즘은 숙련된 직업 기술임. 그래서 그런 진짜 저널리즘의 희소성이 지금도 더욱 가치 있게 느껴지는 것임.
기사에서 “anti-trust left”라는 말이 반복될 때마다 몰입이 깨졌음. 독자 입장에서는 이 글이 자신을 “반독점 좌파와 다른, 더 잘 아는 진영”에 두려는 느낌이 강하게 들었음. 상대를 허수아비로 만들고 집단신호를 주는 것처럼 느껴졌음. 게다가 출처들을 정말 전화로 확인했는지 신뢰가 가지 않았고, 본인은 객관적 진실만을 밝혔다고 주장하지만, “anti-trust left”만 탓하고 있는데, 정말 그렇게만 볼 수 있는지 의문임.
- 나는 굉장히 좌파(신디칼리스트 아나키스트)임에도 위에서 말한 느낌이 약간 있었음. 그래도 굳이 걱정할 수준은 아니라고 보는 게, 그가 “좌파 전체”가 아니라 특정 입장만 지적했다고 생각함. 그리고 좌파 내에서도 주택 정책에 대한 의견이 매우 다양함. 반독점, 자본 소유 제한, 탈상품화, 전면 공공주택 등 수많은 이견이 있지만, 우스갯소리로 가장 좌파를 싫어하는 건 같은 좌파라는 말도 있음.
- Matt Stoller 등 미디어의 대표적 “anti-trust left” 그룹이 있고, Dereck Thompson 및 Ezra Klein 같은 “abundance liberals” 그룹도 있음. 민주당/좌파-미디어-학계-정책 분야에서 이 두 세력이 대중의 관심과 신뢰를 놓고 치열하게 경쟁 중임. 둘 간의 자원은 유한하고 사실상 제로섬 경쟁이라 봄.
지나친 규제가 주택 문제의 90%라 생각함. 합리적인 시장이면, 아파트 단지가 노후화되며 더 저렴해지고, 상위 계층이 이사하면서 기존 주택이 풀려야 정상임. 하지만 많은 지자체는 그런 선순환을 인정하지 않음. 신규 개발에 저렴한 주택 쿼터를 강제함. 노숙자용 유닛 하나에 60만 달러까지 듬(예시 건물). 저소득층 바우처·Section 8 프로그램은 악몽 같음(11년 대기 리스트). 원인은 두 가지임. 첫째, 집 짓기가 너무 어려워짐. 캘리포니아에서는 “새 빌딩이 내 햇빛을 가린다”는 이유만으로 공사가 지연됨. 주차장 의무화로 주택 대신 차량 공간이 우선시되고, 건축비 30%가 주차장에 들어감. 도시도 수십 년 전 문제를 미리 해결해야 했는데, 늦음. 개인 입장에선 감당 가능한 곳으로 이주하는 수밖에 없음. LA에서 4세대 지냈지만 가족 절반이 떠났음. 중산층 월급으론 충분히 살 수 있지만, 거주 도시를 직접 선택해야 함. 비싼 도시에 남아 정치인이 해결해주길 기대할 순 없음.
- “지나친 규제가 원인 90%”라는 주장에, 주거 위기는 선진국 대부분(유럽, 일본, 미국)에서 보임. 문제는 규제보다 훨씬 광범위한 글로벌 요인이라 생각함.
- “합리적 시장”의 논리도 규제로 인해 생긴 것일 수 있음. 큰 돈 들여 아파트를 짓는다면, 투자 보호를 위해 규제가 더 필요하다고 로비하거나, 소유자는 경관 보호, 소음 차단 등 추가 규제를 합리적으로 원할 수 있음. 이런 논리도 모두 인간적으로 이해 가능한 행동임.
- 워싱턴 DC에서는 한 사람이 모든 지역사회회의마다 참석해서 수백 유닛의 주택 건설을 좌절시킴.
- 주택 가격이 규제와 비례한다면 덜 밀집한 곳이 언제나 싸야 하지만, 실상은 대도시의 주택이 항상 더 비쌈. 규제가 적은 대도시도 예외 아님. 인간이 만드는 “합리적 시장”이란 건 마치 “마른 물(dry water)”처럼 불가능한 개념임. 본질적 문제는 주택이 자산으로 간주되는 것이며, 정책도 부동산이 주식처럼 수익률을 내는 구조로 만드는 데 집중됨. 주식은 생산성 향상으로 가격이 오르지만, 주택 가치는 더 비싸질 때만 오름.
집값이 오르거나 안 떨어지길 바라는 대규모 로비 그룹이 존재함. 바로 주택 소유자들임. 그리고 고위급 정치인들도 보통 1채 이상의 집을 갖고 있어, 같이 집값 유지를 원함.
- 고위 정치인들이 주택을 보유한 것 이상으로, 주택 소유자들은 임차인보다 투표율이 50%나 높음. 게다가 임차인 중엔 아예 투표자격 없는 사람도 많음(관련 자료).
- 집값 하락을 바라지 않는 건 소유자만이 아님. 은행도 집값이 떨어지면 채무 불이행이 늘고, 대출이자 수요가 줄어 손해임. 도시도 개발업자와 재산세 수익에 의존하므로, 가격 하락이 반갑지 않음.
- 집값이 하락하면 경제에 악영향이 큼. 대출 중개업체, 건설사, 자재 공급업체 모두 손해임. 내가 보기에 가장 나은 해결책은 주택 가격이 정체되어 일반 인플레이션에 따라 상대적으로 저렴해지는 것임.
- 신규 주택 건설에 올인하는 대규모 로비 그룹도 존재하는데, 바로 부동산 개발업자임. 정치인들은 대규모 정치 후원을 필요로 하므로 여기에 깊이 얽혀 있음.
- NIMBY(주택 개발 반대) 운동에서는 집값 하락이 실제로 무슨 의미일지 진지하게 고민하는 경우 별로 못 봄. 거대한 지역 전체에서 집값 하락이 장기간 허용되는 건 사실상 불가능해 보임. 조금 덜 우울하게 현실적으로 기대한다면, 인플레이션 대비 소폭 가격 상승이 가장 가능성 높은 시나리오임.
주택난의 뿌리가 부의 불평등이라는 점에 대해 논의하고 싶음. 공급이 충분해도, 부유층이 추가로 시장 공급량을 모두 사들여 가난한 사람에게 임대하게 됨. Piketty 논리가 작용해서 이윤을 재투자하며 부의 격차가 계속 커짐. 결국 집은 많아져도 소수가 모두 소유하는 결과가 옴. 내 생각엔 1차 실거주 단일주택 투자 제한을 법적으로 두고, 신축 규제는 완화해야 함.
- 부자들이 임대용 매물을 대량 매입하는 현상이 실제로 그렇게 흔하지 않다고 느낌. 벤쿠버에서 살아봤는데, 그 동네 집 대부분은 실제 거주 소유자였음. 하지만 100년 동안 주택 수가 늘지 않았고, 벤쿠버 거주 희망 인구는 열 배로 커졌음. 문제는 매물이 매입된 것이 아니라, 새로운 공급이 늘지 않은 것임. 게다가 벤쿠버는 글로벌 부동산 목적지라 세계 각국 부자와 경쟁해야 함. 최근 몇 년 전 떠나 다른 곳으로 이사했으며, 벤쿠버는 더 이상 캐나다인을 위한 곳이 아니라고 느낌. 정부가 외국인 투자, 실거주가 아닌 소유에 세금 부과, 인허가 요건 완화, 금리 인상 등 실효성 있는 조치를 취하지 않는 한 효과를 보기 힘듦.
- Piketty 이론은 수요가 무한하다는 전제가 깔려 있음. 실제로 북미 도시는 100년 간 단독주택 외 모든 형태의 주택을 불법화했던 탓에 이런 현상이 심하지만, 수요는 실제로 무한하지 않음. 만약 Piketty가 옳다면, 평당 인플레이션 조정 주택가격이 언제나 모든 곳에서 오르기만 했어야 함. 실제로는 건설 호황 때 렌트가 안정되거나 하락했고, 가장 집을 적게 지은 곳에서 가격이 급등했음. 자동차도 같은 논리라면 부자는 다 사서 빌려줄 수 있었어야 했는데, 자동차 수요엔 인위적 제한이 없어 공급이 곧장 맞춰짐. 주택도 똑같을 수 있다고 봄.
- 계속 집을 지으면 언젠가는 사람이 원하는 것보다 집이 더 많아짐. 그때가 되면 가격은 하락함. 아무도 임대하지 않으려고 하면 더 싸게 내놓거나 팔아야 함. 결국, 수요를 완전히 넘어서면 언제든 가격 하락이 옴.
- 부자들이 추가 공급 유닛을 다 매입한다면, 그 주택을 임대해야 하므로 기존 물량과 경쟁함. 그다음엔 가격이 하락하게 됨.
- 부의 불평등이 주택난의 근본적 원인이라는 명확한 증거는 없음. 실제 집이 공급 부족이 핵심이라고 봄. 게다가 부자가 공급을 매입해 임대한다 해도, 임대물량 증가는 곧 임대료 하락으로 이어짐.
주택 문제는 사실 문화적 문제임. 우리는 고밀도 개발이나 교통 인프라 구축을 반대해왔고, 그 이유는 집값 하락을 원치 않는 수많은 주택 소유자, 경제 불안정, 정치적 재선 실패 가능성 때문임. 미국에서 신규 주택 공급이 큰 도시가 아닌 교외·외곽에서 이뤄지는 것도 이 때문임. 농지도시에서 분양을 늘리고 고속도로를 뚫으면, 누구도 집값 손해를 보지 않고 개발업자, 자동차·에너지 산업도 이득임. 텍사스 등은 이런 패턴으로 성장하지만, SF나 NYC의 교외·외곽엔 그런 모델조차 없음. 진보 도시 문화에는 스스로 쌓은 “울타리”와 “특권”에 대한 자기만족이 깔려 있음. 개인적으로 이런 구조가 풀리지 않는다고 봄. SF/NYC 같은 도시는 한계에 도달했고, 문제 해결을 위해선 딴 데서부터 밀도를 높여야 함. 원격 근무 적극 활용, 오프그리드 및 저비용 기반시설, 대중교통 중심의 도시, 직접적인 이주 장려금 등 혁신적 정책이 필요함. 사소한 인허가 개혁만으론 택도 없다고 생각함.
Gary’s Economics에 따르면 주택이 비싼 원인은 부의 불평등 때문임. 자본 집중이 심화되면 초부유층이 자산 가격을 밀어 올리고, 최근 금값 폭등처럼 주택도 마찬가지로 비싸짐. 정부의 경기부양책도 결국 부유층에게 흡수됨. 전 세계 주요 도시가 대부분 이 구조임.
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- 사실 모든 금속, 거의 모든 원자재 가격이 BLS 공식 CPI 수치보다 훨씬 많이 올랐음. 이는 상품시장보다는 공식 인플레이션 수치의 신뢰성에 더 많은 의문을 제기함.
- 인과관계가 반대임. 주택 규제가 곧 불평등의 100%를 설명함. 용적률 완화만 해도 과잉 불평등은 사실상 사라질 것임(Brookings 논문)
- 내가 경제학을 잘은 모르지만, Gary를 언급하는 모든 사람들이 어떤 진영을 막론하고 Gary는 경제학적으로 신뢰할 만한 인물은 아니라고 일치된 반응을 보임.
- 아무리 부유해도 한 가정이 한 번에 살 수 있는 집은 하나임. 빌리오네어가 별장, 펜트하우스를 여럿 소유한다 해도, 그런 집은 원래부터 일반인이 살 수 있는 매물이 아님. 초호화 매입이 주택난의 핵심 원인은 아님.
온라인에서 벌어지는 논쟁들과 실제 지역 사회의 주택 갈등을 비교하면, 트위터상에서 들려오는 “반독점 좌파”보다 지상에서는 NIMBY(재산가치, 치안 우려자) 목소리가 훨씬 큼. 실제로 오프라인 커뮤니티에선 개발 반대가 더 주된 저항임. 그리고 덜 온라인적인 좌파 비판자들은 “용도 상향(Upzoning)과 공공주택이 반드시 상충하는 것이 아니다”는 점을 점차 받아들이는 것 같음.
현 주택 시장 비판에는 반드시 주택의 ‘질’에 대한 언급이 빠질 수 없음. 최근 방문한 아파트는 극도로 좁은 공간에 어설픈 창문·문만 달린 상태였음. 집은 9피트 천장에 살고 있지만 새로 본 곳은 아주 실망스러웠음. 최근에 지어진 임대주택도 방음 안 되고, 문의 재질도 종이 같으며, 모든 벽이 삐뚤어짐. 30년 전 살던 2룸 아파트가 오늘날 1.5밀리언 이상 가치를 지님. 품질 인플레이션도 무시못함
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- 공급 제한이 이런 현상 원인임. 허가만 10배로 풀어도, 이렇게 품질 낮은 유닛은 경쟁력이 없어짐. 공급 부족이 문제의 핵심임.
- 최근 이사해야 했던 아파트(2023~2024년 신축, “럭셔리” 마케팅)도 한 달간 온수가 안 나오고, 벽·바닥이 너무 얇아서 위층 이웃의 발소리까지 다 들림.
- 품질은 아마도 기대한 방식으론 개선되지 않았지만, 코드상의 온갖 조건(12피트마다 콘센트, 아리조나 더위, 캘리포니아 지진, 플로리다 허리케인, 미네소타 한파, 각종 재난 등)엔 맞춰야 하므로 재료비가 더 싸야 하는 현실임. 건축법 기준이 커지니, 결국선택지는 스타터 하우스용 저질 자재밖에 없음.
- 아파트는 “좁다” 혹은 “럭셔리”라는 평 외에는 평가받기 힘듦. 뭘 해도 비난받는 구조임.
호주에서는 주택 위기가 주로 공급 부족과 NIMBY(주택 개발 반대) 논리로 설명됨. 하지만 멜번은 전국 4번째로 비싼 도시에서 점점 더 저렴한 도시로 변했고, 주 원인으론 토지세 개정이 매매 투자를 막으면서 부동산 투자자들이 다른 주로 이동해 가격 상승이 둔화된 것임. 공급도 중요하지만, 실제로 가격을 끌어올리는 건 투자 수요라고 봄.
- 많은 Abundist들은 Rent-seeking(지대추구)에도 전혀 문제를 못 느낌. 그에 유인되는 구조에서 시장이 왜곡되고 있다고 생각함. 언젠간 극단적 변혁(예: Mao 2.0)도 올 수 있음.

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